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七十二辯在線法務(wù)提醒您:
1、查明真實(shí)情況
(1)憑身份證去房產(chǎn)交易中心查詢房屋的真實(shí)信息,30元的費(fèi)用。
(2)可以交給中介全權(quán)負(fù)責(zé),合同注明:如果房產(chǎn)證并非真實(shí),中介付全部責(zé)任。
(3)確認(rèn)房主真實(shí)身份。
2、房屋手續(xù)是否齊全
(1)房產(chǎn)證、土地證是否齊全;
(2)房屋是否已被抵押,是否被法院查封,是否按揭貸款買的房子,是否在租,貸款額多少;我國(guó)包括大部分地區(qū)均認(rèn)可“買賣不破租賃”,也就是說(shuō)房屋買賣合同不能對(duì)抗在先成立的租賃合同。
(3)可以索要中介營(yíng)業(yè)執(zhí)照的復(fù)印件。
3、房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰
(1)有些房屋有好多個(gè)共有人?如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的,對(duì)此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。
(2)如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn),買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無(wú)效的。
4、土地情況是否清晰
注意土地的使用年限。如果一個(gè)房屋的土地使用權(quán)僅有40年,房主已使用十來(lái)年,對(duì)于買受人來(lái)說(shuō)是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價(jià)格來(lái)衡量時(shí),就有點(diǎn)不劃算。
5、留心付款方式
(1)對(duì)付款方式、付款日期、付款數(shù)額做具體數(shù)據(jù)的約定。最好的辦法是一方先在銀行存入現(xiàn)金,雙方在銀行實(shí)現(xiàn)交付,一方取出現(xiàn)金,直接存入對(duì)方的賬戶。
(2)如果買賣的房子有貸款,那么在付款時(shí)更要特別留意,一般應(yīng)由賣方提前還款解除貸款。
6、確定交房時(shí)間:付款方式、時(shí)間,缺一不可
如果達(dá)成買賣意向,關(guān)于交房時(shí)間應(yīng)當(dāng)在合同中做明確的約定。之前在房屋買賣過(guò)程中,經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)因?yàn)闆](méi)有在合同中注明交房時(shí)間而引發(fā)糾紛的,比如到了約定時(shí)間,賣房因?yàn)樽赓U或其他原因而無(wú)法將房屋交付給買房,而買房又因沒(méi)有在合同中做相關(guān)的說(shuō)明,買方只能吃“啞巴虧”。
因此,在簽定合同過(guò)程中,必須注明什么時(shí)間賣方將房屋以何種方式交付給買方,如果屆時(shí)不能按時(shí)交房,買家將得到什么樣的賠償,房屋是否仍存在租賃情況等。一般情況下,在約定時(shí),買家可以以房屋總價(jià)的10%左右作為交房時(shí)再付的條件約束賣家按照交房。
7、戶口問(wèn)題
買方在核實(shí)房產(chǎn)情況的同時(shí),別忘記了房屋連帶的戶口關(guān)系,賣方是否在售出房屋之后將家人的戶口同時(shí)遷出。之前經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)類似的情況,諸如賣方在售出房屋之后沒(méi)有將家人的戶口同時(shí)簽出,而導(dǎo)致買方無(wú)法將戶口遷入。該約定可在“購(gòu)房條件約定”條款中“其他約定”中進(jìn)行注明。同交房時(shí)間的約定一樣,一般情況下,賣家可以預(yù)留一筆錢,在交房時(shí)確認(rèn)了戶口情況之后再支付給賣家,這筆錢的數(shù)額一般是房屋總價(jià)的1%左右。
8、當(dāng)心維修基金被“黑吃”
很多消費(fèi)者在買二手房過(guò)程中忽視維修基金,中介往往利用這個(gè)“缺口”吃進(jìn)維修基金,如此的情況經(jīng)常以以下的方式發(fā)生:中介告訴賣方二手房維修基金已經(jīng)所剩無(wú)幾,一般情況下都是送給買方,而中介在對(duì)付買方時(shí)則稱賣方?jīng)]有將維修基金“送”給你,買方要自己重新辦理維修基金,這樣以來(lái)維修基金就進(jìn)了中介的口袋。
買賣雙方需當(dāng)面進(jìn)行了解,如果是將維修基金贈(zèng)予買家,雙方需在“購(gòu)房條件約定”條款中“其他約定”中進(jìn)行約定。一般情況下,房屋交接時(shí),買賣雙方需共同到房管局,相應(yīng)的物業(yè)管理公司,針對(duì)維修基金的帳戶余額,進(jìn)行資金交割,戶名的變更。
電話:4008019224
地址:北京市朝陽(yáng)區(qū)大魯?shù)瓯甭?6號(hào)1層136
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