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案情介紹]
法公布（2003）第2號
中華人民共和國最高人民法院民事判決書
?。?002）民一終字第4號
上訴人（原審原告、反訴被告）：蘭州Z商貿(mào)有限責(zé)任公司，住所地甘肅省蘭州市七里河區(qū)。
法定代表人：鄭X，經(jīng)理。
委托代理人：馬X，公司股東。
上訴人（原審被告、反訴原告）：甘肅R電線電纜有限責(zé)任公司，住所地甘肅省蘭州市七里河區(qū)。
法定代表人：岑X，經(jīng)理。
委托代理人：李謙，公司職員。
委托代理人：蔡亞華，甘肅興正天律師事務(wù)所律師。
上訴人蘭州Z商貿(mào)有限責(zé)任公司（以下簡稱Z公司）為與上訴人甘肅R電線電纜有限責(zé)任公司（以下簡稱R公司）房屋租賃合同糾紛一案均不服甘肅省高級人民法院（2001）甘民初字第5號民事判決，向本院提起上訴，本院依法組成合議庭公開開庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)審理查明：1998年5月29日，甘肅R電力工貿(mào)有限責(zé)任公司（以下簡稱R工貿(mào)公司）與Z公司簽訂《房屋租賃意向協(xié)議書》，約定在訟爭房屋土建工程完工后，將房屋交付Z公司使用，在簽訂協(xié)議之日起5日內(nèi)，Z公司需向R工貿(mào)公司交付履約保證金10萬元。Z公司于1998年6月8日向R公司交付房屋租賃保證金10萬元。1998年7月，R公司在土建工程完工后將訟爭房屋交付Z公司，隨即Z公司開始對承租房屋進(jìn)行裝修，并于1998年12月25日以“T海鮮美食世界”（以下簡稱T酒店）的名義開張試營業(yè)。1999年3月10日T酒店裝修工程竣工。1999年4月12日，R公司與Z公司簽訂《房屋租賃合同》，約定：承租的房屋位于甘肅省蘭州市七里河區(qū)甘肅W工程公司（以下簡稱W公司）住宅樓南端一、二層。承租房屋使用面積為1580.2平方米。承租房屋為新建框架式結(jié)構(gòu)，水、電、暖設(shè)施齊全。租賃期限為1999年4月12日至2004年4月11日，租賃期限5年。第一個租賃年度每月租賃費(fèi)用為49776.3元。租金按每平方米31.5元計算，第一個租賃年度租賃費(fèi)用為597315.6元，5年租賃期總金額為3300545.75元。租金按租賃季度交納。租金交納采用先交費(fèi)，后使用的原則，即在每個租賃季度初5日內(nèi)交納本季度租賃費(fèi)。從第二季度起，租賃費(fèi)用在前一個租賃年度基礎(chǔ)上逐年遞增5%.租賃期間的水、電、暖費(fèi)用另計。租賃期間發(fā)生質(zhì)量問題，Z公司應(yīng)及時向R公司書面提出修繕要求，R公司負(fù)責(zé)維修，費(fèi)用由R公司承擔(dān)。在Z公司提出書面維修意見后，沒有及時對房屋進(jìn)行維修，給Z公司造成的損失，R公司應(yīng)對Z公司給予一定的補(bǔ)償。Z公司對所租憑的房屋及設(shè)施有日常維護(hù)和維修的責(zé)任。房屋發(fā)生不可預(yù)見的嚴(yán)重?fù)p壞，雙方協(xié)商解決。租賃期間如Z公司逾期拖欠房租，除交納拖欠房租外，每逾期一天，還應(yīng)向R公司交納拖欠房租每日5‰的滯納金。水、電、暖的供應(yīng)費(fèi)用由Z公司負(fù)擔(dān)。Z公司于每月5日前向R公司繳納上月所發(fā)生的水電費(fèi)用。采暖費(fèi)在每個來暖期前一個月一次性向R公司全額繳納。Z公司如拖欠，每延期一天，按本期應(yīng)交費(fèi)用總額的5%向R公司支付違約金。Z公司如拖欠水、電、暖費(fèi)用達(dá)30天時，R公司可以從Z公司的保證金中扣除拖欠費(fèi)用。如Z公司拖欠租金累計達(dá)6個月時，除交納拖欠房租及違約金外，R公司可解除合同，收回房屋。租賃期間，雙方如提前終止合同，應(yīng)提前3個月通知對方，取得對方同意后，應(yīng)同時向?qū)Ψ街Ц妒Ｓ嘧赓U期間內(nèi)的租金的20%作為賠償。1999年4月16日，Z公司交納一個月房租49776.30元。同年5月18日，T酒店開業(yè)。1999年5月26日，T酒店致函R公司的上級主管部門W公司稱：T酒店大門前地基變形導(dǎo)致四次更換相應(yīng)的玻璃門，霓虹燈管損壞，室內(nèi)裝飾多次漏水給酒店帶來嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)損失，直接影響合同不能正常履行。8月24日，T酒店再次致函W公司稱：T酒店開業(yè)至今，花費(fèi)幾十萬元的門頭因多次漏水，現(xiàn)已嚴(yán)重裂縫，霓虹燈不能使用，使T酒店處于一片黑暗之中。T酒店內(nèi)部，庫房屋頂三分之一面積坍塌，多次因包房屋頂漏水，形成大面積污漬，包房至今漏水，請求盡快予以解決。8月26日，再次致函R公司稱，由于對承租房屋的質(zhì)量問題至今得不到解決，故請求終止租賃關(guān)系，R公司賠償因租賃房屋質(zhì)量給其造成的直接經(jīng)濟(jì)損失。1999年9月23日、10月7日，R公司復(fù)函稱：出租房屋不存在嚴(yán)重質(zhì)量問題，T酒店門頭霓虹燈管損壞，門面黑暗與本公司無關(guān)。截止到1999年9月，T酒店已拖欠房租199105.20元，已構(gòu)成嚴(yán)重違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。以后，雙方又為承租房屋的質(zhì)量、物業(yè)管理等事宜相互發(fā)函協(xié)商。1999年9月10日，R公司提出《關(guān)于T海鮮美食世界裝修維修計劃的協(xié)議》，稱：由于出租房屋三樓個別房間的防水層及三樓落雨棚、排水管在建樓時處理不好滲漏水，使一樓、二樓部分房屋屋頂坍塌，為盡快處理屋頂滲漏水問題，提出價值為9480元的維修方案。T酒店未在協(xié)議上簽字，協(xié)議未生效。
Z公司向一審法院起訴，請求確認(rèn)雙方于1999年4月12日簽訂的房屋租賃合同無效，R公司返還投資款500萬元并賠償給其造成的經(jīng)濟(jì)損失100萬元，訴訟費(fèi)由R公司負(fù)擔(dān)。1999年11月25日，R公司向一審法院提出反訴請求：Z公司交納房租509377.47元、拖欠的水電費(fèi)20301.45元、滯納金15694.67元，由Z公司承擔(dān)訴訟費(fèi)。2001年5月15日，Z公司變更訴訟請求為：請求人民法院判令R公司承擔(dān)因房屋質(zhì)量和無《建筑工程消防驗收合格證》導(dǎo)致Z公司無法正常經(jīng)營而造成的經(jīng)濟(jì)損失150萬元。2001年10月11日，Z公司再次變更訴訟請求為：R公司賠償裝修損失1883920元、更換玻璃門費(fèi)用3600元、T酒店固定資產(chǎn)損失172292.3元、酒店員工工資支出1436224.91元、貸款利息1299500元、經(jīng)營利潤損失1820000元，R公司返還履約保證金10萬元。
2001年8月29日，一審法院委托甘肅信諾房地產(chǎn)咨詢估價中心對訟爭房屋的裝修進(jìn)行評估。2001年9月11日，評估單位出具的造價鑒定結(jié)論為按三類乙級取費(fèi)裝修工程造價為1447310元，按四類工程取費(fèi)造價為1434269元。作出該結(jié)論后，Z公司提出異議，造價評估單位于2001年9月30日重新作出評估結(jié)論為1883920元，有爭議的項目價值為343698元。2001年10月15日，再次作出《漏計鋁塑料板材料差價的補(bǔ)充函》將工程造價調(diào)增金額為65650元。一審中雙方當(dāng)事人認(rèn)可裝修價值為1847126元。T酒店大面積滲漏水發(fā)生在1999年10月14日第二個采暖期暖氣試壓時，T酒店二樓“飲露”包廂頂部滲水并流至一、二層地面，造成大面積裝修被浸泡。經(jīng)檢查發(fā)現(xiàn)是由于“飲露”包廂頂部暖氣閥門未關(guān)且裝修時未留出預(yù)檢口造成的。2001年10月10日，甘肅省工程質(zhì)量監(jiān)督總站接受一審法院委托對訟爭房屋一、二層滲漏水、一層地面起鼓等質(zhì)量問題進(jìn)行檢測鑒定。結(jié)論為：1、該建筑滲漏水主要原因為排水管道穿過樓板的預(yù)留孔與管道間隙未按規(guī)范施工和樓板裂縫所致。該房屋滲漏水的主要原因是土建、安裝不按規(guī)范施工造成的。2、大門外地坪起鼓與廚房地坪起鼓是由于地坪受硫酸鹽腐蝕膨脹所致。3、該商貿(mào)城北段Ⅱ區(qū)A段一、二層梁、板、柱僅有46.8%的構(gòu)件強(qiáng)度達(dá)到設(shè)計要求，且強(qiáng)度值離散較大，最小值為13.3MPa.該房屋存在嚴(yán)重質(zhì)量問題。建議建設(shè)單位對該樓進(jìn)行整體可靠性鑒定。
訟爭房屋屬W公司住宅樓的組成部分。1994年9月29日蘭州市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會發(fā)文決定擴(kuò)建甘肅省蘭州市武威北路。1997年蘭州市七里河區(qū)人民法院政府發(fā)文稱：根據(jù)市政府、市建委、市規(guī)劃局文件精神，擴(kuò)路工程系政府行為，武威路商住樓建設(shè)許可證可以免辦，有關(guān)撥地手續(xù)、售房手續(xù)正在辦理中。1999年12月10日，蘭州市人民政府頒布《關(guān)于劃撥搬遷樓建設(shè)用地的通知》明確訟爭房屋占地性質(zhì)為劃撥，作為城市道路改造，修建搬遷樓建設(shè)用地，需補(bǔ)辦土地登記手續(xù)。2000年3月16日，蘭州市七里河區(qū)建設(shè)局致函W公司稱：“訟爭房屋屬改善城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的造福工程。該工程項目系政府行為（屬指令性計劃），有關(guān)手續(xù)可以免辦或今后補(bǔ)辦，現(xiàn)產(chǎn)權(quán)證手續(xù)正在補(bǔ)辦中（撥地事宜已辦完畢）。你單位（W公司）擁有商住樓的產(chǎn)權(quán)是無爭議的，手續(xù)之所以滯后，是享有國家有關(guān)優(yōu)惠政策，需要各個部門審核?！?996年12月10日對訟爭房屋的框架結(jié)構(gòu)驗收合格。1998年5月1日，W公司與R公司簽訂《房屋管理委托協(xié)議書》，訟爭房屋的產(chǎn)權(quán)人W公司授權(quán)R公司管理訟爭房產(chǎn)，可采取聯(lián)營、租賃、自營等方式經(jīng)營訟爭房地產(chǎn)，以保障資產(chǎn)的保值、增值。工程于1998年9月1日竣工。1999年2月2日，蘭州市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督站出具書證證明訟爭工程經(jīng)該站1998年檢驗定為合格工程，2000年11月10日R公司取得《工程質(zhì)量等級認(rèn)證書》，但有權(quán)機(jī)關(guān)未向訟爭工程核發(fā)工程質(zhì)量合格證書。1999年6月9日，R公司取得《房屋租賃證》。2000年5月23日，蘭州市七里河區(qū)公安局消防局向T酒店出具《消防安全檢查意見書》，認(rèn)為T酒店已具備消防安全條件，同意使用一年。2001年7月25日，蘭州市公安局消防局向訟爭房屋的施工單位蘭州市七里河區(qū)建設(shè)局發(fā)函指出：該樓房一、二層商場裝修時未經(jīng)審核、驗收擅自使用，違反《消防法》，影響該樓整體消防驗收。2001年2月15日，W公司取得訟爭房屋的產(chǎn)權(quán)證。
另查明：1999年4月15日，R工貿(mào)公司取得企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照。2000年6月5日，R工貿(mào)公司經(jīng)工商部門辦理企業(yè)法人變更登記變更為R公司。1999年5月14日，Z公司注冊了非法人經(jīng)營實體蘭州Z商貿(mào)有限責(zé)任公司T海鮮美食城。Z公司拖欠R公司房屋租金，100天裝修期為33184.20元，從試營業(yè)至2001年10月11日為1676424.41元，拖欠水、電、暖費(fèi)用至2001年10月9日為188119.19元。根據(jù)物價部門有關(guān)規(guī)定，酒店每日營業(yè)額為7187.21元。根據(jù)物價部門的有關(guān)規(guī)定，酒店每日營業(yè)利潤2731.14元。
2000年5月29日，一審法院作出（1999）甘民初字第26號民事判決，Z公司不服一審判決向本院提起上訴。本院于2000年12月26日作出（2000）民終字第77號民事裁定：撤銷甘肅省高級人民法院（1999）甘民初字第26號民事判決；本案發(fā)回甘肅省高級人民法院重審。
[案情分析]
一審法院重審認(rèn)為，R公司與Z公司簽訂的《房屋租賃合同》系雙方當(dāng)事人真實自愿的意思表示，不違反法律、法規(guī)的規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定合同有效。鑒于合同已無法履行，應(yīng)依法解除。R公司作為出租方雖及時交付了房屋，但房屋存在嚴(yán)重質(zhì)量問題，滲漏水的主要原因是承建單位在土建、安裝中不規(guī)范施工造成的，影響承租人的使用，對此R公司應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任。Z公司作為承租人未依約按時交納房租構(gòu)成違約，在裝修時未關(guān)閉暖氣閥門，也沒有預(yù)留檢修口，造成暖氣跑水致使大面積裝修被浸泡，也應(yīng)承擔(dān)一定責(zé)任。Z公司對房屋進(jìn)行的裝修，作為房屋添附物已與房屋形成整體，拆除將影響使用價值，故隨房屋一并由R公司接受。房屋裝修價值，扣除折舊后由R公司給予Z公司合理補(bǔ)償。由于房屋的質(zhì)量問題，給Z公司的經(jīng)營活動造成一定的影響，Z公司的營業(yè)損失應(yīng)予保護(hù)，Z公司交納的履約保證金部分返還。Z公司依約應(yīng)交納的房屋租金適當(dāng)減少，其余部分由R公司自行負(fù)擔(dān)。水、電、暖費(fèi)用按照合同約定由Z公司全額支付給R公司。對于Z公司請求賠償更換玻璃門費(fèi)用的主張，根據(jù)質(zhì)檢報告大門地坪起鼓的原因為受硫酸鹽腐蝕膨脹所致，由于裝修鋪設(shè)地板的混凝土砂漿中含有磷酸鹽成份，造成地坪起鼓擠壓玻璃門破碎，因裝修工程由Z公司組織裝修施工，故對Z公司要求賠償玻璃門損失的請求不予支持。Z公司請求賠償固定資產(chǎn)損失、貸款利息損失、員工工資損失的主張，缺乏合同依據(jù)，Z公司為酒店經(jīng)營購置的設(shè)備屬動產(chǎn)，與承租房屋可分離，應(yīng)由其自行移走處理。員工工資支出是Z公司正常經(jīng)營活動的必要支出，與本案的房屋租賃合同無關(guān)。Z公司主張的貸款利息損失因無正式的貸款合同、借據(jù)無原件、借款行為不合法而不予支持。R公司要求Z公司支付拖欠房租滯納金的請求因缺乏法律依據(jù)而不予支持。一審依據(jù)《合同法》第八條、第四十四條、第六十條、第九十一條第（二）項、第一百零九條、第一百一十一條、第二百一十六條、第二百二十條、第二百二十一條規(guī)定，判決如下：一、解除Z公司與R公司簽訂的《房屋租賃合同》。二、Z公司在判決生效之日起10日內(nèi)將承租房屋交還R公司。三、R公司給付Z公司裝修費(fèi)用640336.98元。四、Z公司向R公司支付拖欠的房屋租金1367686.89元及從2001年10月12日至合同解除之日的房租，每日按1463.42元計算。五、Z公司向R公司支付拖欠的水、電、暖費(fèi)用188119.19元及從2001年10月10日至合同解除之日實際發(fā)生的水、電、暖費(fèi)用。六、R公司賠償Z公司營業(yè)利潤損失290593.30元及2001年10月12日至合同解除之日的營業(yè)利潤損失，每日按2184.91元計算。七、R公司返還Z公司交納的履約保證金80000元。八、駁回雙方當(dāng)事人的其他訴訟請求。以上各項款項自判決生效10日內(nèi)結(jié)清。一審案件受理費(fèi)59041元，Z公司承擔(dān)11808.20元，R公司承擔(dān)47232.80元。反訴費(fèi)14843元，Z公司承擔(dān)11874.4元，R公司承擔(dān)2968.6元。鑒定費(fèi)43000元，Z公司負(fù)擔(dān)8600元，R公司負(fù)擔(dān)34400元。評估費(fèi)20000元，由Z公司承擔(dān)4000元，R公司承擔(dān)16000元。
Z公司不服一審判決向本院提起上訴，請求：1、撤銷甘肅省高級人民法院（2001）甘民初字第5號民事判決。2、R公司賠償Z公司損失816萬元。3、R公司返還Z公司10萬元。4、R公司承擔(dān)一審、二審案件受理費(fèi)。事實和理由：第一、雙方簽訂房屋租賃合同后，Z公司即支付了一個月租金，試營業(yè)期間發(fā)現(xiàn)承租房存在嚴(yán)重的質(zhì)量問題，導(dǎo)致開業(yè)至今無法使用。2001年10月10日，甘肅省工程質(zhì)量監(jiān)督總站接受甘肅省高級人民法院委托對訟爭房屋質(zhì)量監(jiān)測并作出甘建發(fā)（2001）012號鑒定報告為該房屋存在嚴(yán)重質(zhì)量問題。建議建設(shè)單位對該樓進(jìn)行整體可靠性鑒定。根據(jù)該鑒定結(jié)論R公司違約在先，根據(jù)《合同法》第66條、第111條規(guī)定，R公司違約在先，Z公司拒付租金的行為不構(gòu)成違約。第二、一審判決認(rèn)定事實錯誤。一審判決認(rèn)定Z公司“在裝修時未關(guān)閉暖氣閥門，也沒有預(yù)留檢修口，造成暖氣跑水致使大面積裝修浸泡，也應(yīng)承擔(dān)一定責(zé)任。”這一認(rèn)定與檢測鑒定結(jié)論不符，請求二審法院改判。一審判決將地坪起鼓的原因歸責(zé)Z公司與事實不符。R公司應(yīng)賠償Z公司更換玻璃門的費(fèi)用3600元。第三、R公司應(yīng)向Z公司賠償1999年4月12日至1999年10月19日折舊費(fèi)1550513.3元，員工工資損失1436224.91元，借款利息90萬元，固定資產(chǎn)損失1722792.3元。一審法院委托甘肅信諾房地產(chǎn)咨詢估價中心出具的“2001年9月30日及2001年10月15日房地產(chǎn)估價報告”認(rèn)定：Z公司出具的裝修費(fèi)為1883920元+343698元（裝修中有爭議的部分）+65650元（評估漏項部分）=2293268元。Z公司自1999年4月12日至1999年10月19日，扣除折舊后，R公司應(yīng)向Z公司支付裝修費(fèi)2063941元。自1999年4月12日至2001年10月12日長達(dá)兩年六個月時間內(nèi)，Z公司向T酒店投入各項資金696萬元，借款利息為1299500元。第四、由R公司承擔(dān)一、二審案件受理費(fèi)。
R公司亦不服一審判決向本院提起上訴，請求：一、一審判決書主文第三項“R公司給付Z公司裝修費(fèi)640336.98元”，這一判項違反了建筑裝修管理規(guī)定，T酒店裝修工程是違法工程，裝修費(fèi)不應(yīng)受保護(hù)。二、一審判決書主文第六項“R公司賠償Z公司營業(yè)利潤損失290593.30元及2001年10月12日至合同解除日的營業(yè)利潤損失，每日按2184.91元計算?！睕]有證據(jù)支持，也缺乏法律依據(jù)，應(yīng)予撤銷。
Z公司答辯稱：Z公司裝修T酒店是合法的，并不違反建筑裝修管理規(guī)定。R公司出租房屋存在嚴(yán)重質(zhì)量問題，造成Z公司無法正常經(jīng)營，這是造成合同無法正常履行的主要原因，不存在Z公司經(jīng)營和管理不善的問題。據(jù)此，應(yīng)駁回R公司的上訴請求。R公司答辯稱：交納房租是Z公司的合同義務(wù)，不交納房租即構(gòu)成違約，不存在行使抗辯權(quán)問題。因Z公司使用不當(dāng)造成房屋漏水，一審判決Z公司承擔(dān)一定責(zé)任是正確的。Z公司上訴主張由R公司賠償固定資產(chǎn)損失、員工工資損失、營業(yè)利潤損失、貸款利息損失、裝修費(fèi)損失、玻璃門破碎損失，因缺乏事實和法律依據(jù)予以駁回。
本院認(rèn)為：Z公司與R公司簽訂《房屋租賃合同》意思表示真實、自愿。R公司在房屋產(chǎn)權(quán)人W公司委托授權(quán)經(jīng)營范圍之內(nèi)出租訟爭房屋，屬合法經(jīng)營。1999年6月9日，R公司取得《房屋租賃證》，雖蘭州市公安局消防局曾于2001年7月25日發(fā)函指明對承租房一、二層商場裝修未經(jīng)審核、驗收擅自使用，但在此之前蘭州市七里河區(qū)公安局消防局發(fā)出的《消防安全檢查意見書》認(rèn)為，T酒店已具備消防安全條件，同意使用一年，即T酒店開業(yè)是經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)的。由于租賃房屋座落的土地為國有劃撥土地，依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第五十五條規(guī)定：以營利為目的，房屋所有人將以劃撥方式取得使用權(quán)的國有土地上建成的房屋出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國家。具體辦法由國務(wù)院規(guī)定。建設(shè)部頒布的《城市房屋租賃管理辦法》第25條規(guī)定：以營利為目的，房屋所有人將以劃撥方式取得使用權(quán)的國有土地上建成的房屋出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國家。土地收益的上繳辦法，應(yīng)當(dāng)按照財政部《關(guān)于國有土地使用權(quán)有償使用收入征收管理的暫行辦法》和《關(guān)于國有土地使用權(quán)有償使用收入若干財政問題的暫行規(guī)定》的規(guī)定，由市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門代收代繳。國務(wù)院頒布有新的規(guī)定時，從其規(guī)定。據(jù)此，一審判決認(rèn)定《房屋租賃合同》有效是正確的，應(yīng)予維持。鑒于本案的實際情況，合同已無法繼續(xù)履行，且雙方當(dāng)事人對解除合同并無異議，一審判決解除合同是正確的，應(yīng)予維持。
根據(jù)一審法院委托的鑒定機(jī)構(gòu)甘肅省工程質(zhì)量監(jiān)督總站作出的《關(guān)于“T海鮮美食世界”房屋滲漏監(jiān)測結(jié)果的通知》，1、該建筑滲漏水主要原因為排水管道穿過樓板的預(yù)留孔與管道間隙未按規(guī)范施工和樓板裂縫所致。該房屋滲漏水的主要原因是土建、安裝不按規(guī)范施工造成的。2、大門外地坪起鼓與廚房地坪起鼓是由于地坪受硫酸鹽腐蝕膨脹所致。3、該商貿(mào)城北段Ⅱ區(qū)A段一、二層梁、板、柱僅有46.8%的構(gòu)件強(qiáng)度達(dá)到設(shè)計要求，且強(qiáng)度值離散較大，最小值為13.3MPa.該房屋存在嚴(yán)重質(zhì)量問題。建議建設(shè)單位對該樓進(jìn)行整體可靠性鑒定。依據(jù)《建筑法》第六十條第二款規(guī)定：“建筑工程竣工時，屋頂、墻面不得貿(mào)有滲漏、開裂等質(zhì)量缺陷。”R公司履行上述法定義務(wù)是Z公司使用承租房屋的前提條件，由于R公司未履行法定義務(wù)已違反國家法律強(qiáng)制性規(guī)定，且不符合租賃房屋的使用條件，應(yīng)認(rèn)定R公司違約在先。根據(jù)《合同法》第六十七條規(guī)定：“當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)，有先后履行順序，先履行一方未履行的，后履行一方有權(quán)拒絕其履行要求。先履行一方履行債務(wù)不符合約定的，后履行一方有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求?！弊罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》第一條規(guī)定：“合同法施行以前成立的合同發(fā)生糾紛起訴到人民法院的，除本解釋另有規(guī)定的以外，適用當(dāng)時的法律規(guī)定，當(dāng)時沒有法律規(guī)定的，可以使用合同法的有關(guān)規(guī)定?！睋?jù)此，Z公司拒付租金的行為是行使后履行抗辯權(quán)的行為，不構(gòu)成建約，不承擔(dān)違約責(zé)任，R公司應(yīng)承擔(dān)違約賠償責(zé)任。
《租賃合同書》約定：在Z公司提出書面維修意見后，R公司沒有及時對房屋維修，給Z公司造成的損失，R公司應(yīng)對Z公司給予一定的補(bǔ)償。Z公司在承租房屋內(nèi)開辦的T酒店正式開業(yè)不久即依約書面致函出租人R公司，告知由于承租房屋存在嚴(yán)重質(zhì)量問題，導(dǎo)致其不能正常經(jīng)營，造成嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)損失，請求解決出現(xiàn)的問題并中止履行合同。以后，承租人Z公司又多次致函R公司督促出租人盡快解決房屋質(zhì)量問題，R公司復(fù)函不承認(rèn)出租房屋存在嚴(yán)重質(zhì)量問題，以后才提出價值9000余元的維修計劃，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定由于R公司怠于履行合同約定的維修義務(wù)，導(dǎo)致?lián)p失擴(kuò)大，對此應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。在第二個采暖期，由于承租人Z公司對房屋設(shè)施使用不當(dāng)，導(dǎo)致房屋大面積漏水，致使損失進(jìn)一步擴(kuò)大，Z公司應(yīng)對因此造成的擴(kuò)大損失自己承擔(dān)。經(jīng)營利潤損失不僅發(fā)生在停業(yè)以后合同解除前的一段時間內(nèi)，而是存在整個經(jīng)營期間，損失與R公司的違約行為有直接的因果關(guān)系，R公司應(yīng)予適當(dāng)賠償。依據(jù)《民法通則》第一百一十二條規(guī)定：“當(dāng)事人一方違反合同的賠償責(zé)任，應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于另一方因此所遭受的損失?！眳⒄铡逗贤ā返谝话僖皇粭l規(guī)定：“質(zhì)量不符合約定的，應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人的約定承擔(dān)違約責(zé)任。對違約責(zé)任沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，受損害方根據(jù)標(biāo)的的性質(zhì)以及損失的大小，可以合理選擇要求對方承擔(dān)修理、更換、重作、退貨、減少價款或者報酬等違約責(zé)任。”裝修作為出租房屋的添附，在解除房屋租賃合同時應(yīng)隨原物返還，出租人R公司應(yīng)對因添附增值部分予以補(bǔ)償。由于出租房屋存在嚴(yán)重質(zhì)量問題，導(dǎo)致承租人自試營業(yè)至停業(yè)期間始終不能正常經(jīng)營，裝修工程自完工后即不能正常、全面發(fā)揮其使用功能，對正常折舊和加速折舊的財產(chǎn)價值應(yīng)認(rèn)定為損失，由R公司和Z公司按損失造成的原因分擔(dān)，一審判決Z公司承擔(dān)租金的比例與R公司承擔(dān)損失的比例不對等，未體現(xiàn)過錯責(zé)任原則，應(yīng)予糾正。雙方認(rèn)可的裝修價值為1847126元，應(yīng)由R公司承擔(dān)80%，即1477700.80元《房屋租賃合同》約定Z公司向R公司交納履約保證金的性質(zhì)為定金，依據(jù)《民法通則》第八十九條第一款第（三）項、《擔(dān)保法》第八十九條、第九十條規(guī)定，R公司本應(yīng)向Z公司雙倍返還定金，但Z公司在起訴、上訴中只請求返還10萬元，依據(jù)《民事訴訟法》第一百五十一條規(guī)定，只支持返還10萬元。Z公司主張的員工工資損失、經(jīng)營酒店借款利息損失、固定資產(chǎn)折舊損失三項屬經(jīng)營成本，一審判決已對經(jīng)營利潤損失予以賠償，不應(yīng)對經(jīng)營成本重復(fù)賠償。Z公司上訴提出承租房玻璃門破碎損失是承租房質(zhì)量存在問題引起的，應(yīng)由R公司賠償，因證據(jù)不足不予支持。本案合同性質(zhì)為租賃合同糾紛并不涉及Z公司與案外人簽訂的裝修合同的效力問題，參照《合同法》第一百一十三條規(guī)定經(jīng)營利潤屬履行合同后可獲得的利潤，應(yīng)予賠償，R公司上訴請求不予賠償因缺乏法律依據(jù)本院不予支持。據(jù)此，依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（二）項之規(guī)定，判決如下：
一、維持甘肅省高級人民法院（2001）甘民初字第5號民事判決第一、二、四、五、六、八項；
二、變更甘肅省高級人民法院（2001）甘民初字第5號民事判決第三項為：R公司給付Z公司裝修費(fèi)1477700.80元；
三、變更甘肅省高級人民法院（2001）甘民初字第5號民事判決第七項為：R公司返還Z公司交納的履約保證金10萬元。
以上各項，在本判決生效之日起10日內(nèi)結(jié)清。
一審案件訴訟費(fèi)按一審判決執(zhí)行，二審案件受理費(fèi)73883元，由R公司負(fù)擔(dān)59106.4元，由Z公司負(fù)擔(dān)14776.6元。
本判決為終審判決。
[案情結(jié)果]
一審依據(jù)《合同法》第八條、第四十四條、第六十條、第九十一條第（二）項、第一百零九條、第一百一十一條、第二百一十六條、第二百二十條、第二百二十一條規(guī)定，判決如下：一、解除Z公司與R公司簽訂的《房屋租賃合同》。二、Z公司在判決生效之日起10日內(nèi)將承租房屋交還R公司。三、R公司給付Z公司裝修費(fèi)用640336.98元。四、Z公司向R公司支付拖欠的房屋租金1367686.89元及從2001年10月12日至合同解除之日的房租，每日按1463.42元計算。五、Z公司向R公司支付拖欠的水、電、暖費(fèi)用188119.19元及從2001年10月10日至合同解除之日實際發(fā)生的水、電、暖費(fèi)用。六、R公司賠償Z公司營業(yè)利潤損失290593.30元及2001年10月12日至合同解除之日的營業(yè)利潤損失，每日按2184.91元計算。七、R公司返還Z公司交納的履約保證金80000元。八、駁回雙方當(dāng)事人的其他訴訟請求。以上各項款項自判決生效10日內(nèi)結(jié)清。一審案件受理費(fèi)59041元，Z公司承擔(dān)11808.20元，R公司承擔(dān)47232.80元。反訴費(fèi)14843元，Z公司承擔(dān)11874.4元，R公司承擔(dān)2968.6元。鑒定費(fèi)43000元，Z公司負(fù)擔(dān)8600元，R公司負(fù)擔(dān)34400元。評估費(fèi)20000元，由Z公司承擔(dān)4000元，R公司承擔(dān)16000元。
二審依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（二）項之規(guī)定，判決如下：
一、維持甘肅省高級人民法院（2001）甘民初字第5號民事判決第一、二、四、五、六、八項；
二、變更甘肅省高級人民法院（2001）甘民初字第5號民事判決第三項為：R公司給付Z公司裝修費(fèi)1477700.80元；
三、變更甘肅省高級人民法院（2001）甘民初字第5號民事判決第七項為：R公司返還Z公司交納的履約保證金10萬元。
以上各項，在本判決生效之日起10日內(nèi)結(jié)清。
一審案件訴訟費(fèi)按一審判決執(zhí)行，二審案件受理費(fèi)73883元，由R公司負(fù)擔(dān)59106.4元，由Z公司負(fù)擔(dān)14776.6元。
本判決為終審判決。
[相關(guān)法規(guī)]
《合同法》第八條 依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護(hù)。
第四十四條 依法成立的合同，自成立時生效。
第六十條當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。
第九十一條 有下列情形之一的，合同的權(quán)利義務(wù)終止：(二)合同解除。
第六十七條規(guī)定：“當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)，有先后履行順序，先履行一方未履行的，后履行一方有權(quán)拒絕其履行要求。先履行一方履行債務(wù)不符合約定的，后履行一方有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求?！?/span>
第一百零九條 當(dāng)事人一方未支付價款或者報酬的，對方可以要求其支付價款或者報酬。
第一百一十一條規(guī)定：“質(zhì)量不符合約定的，應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人的約定承擔(dān)違約責(zé)任。對違約責(zé)任沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，受損害方根據(jù)標(biāo)的的性質(zhì)以及損失的大小，可以合理選擇要求對方承擔(dān)
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