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[案情介紹]
1996年6月16日，某銀行與螺帽廠、多服公司簽訂"抵押擔(dān)保借款合同"一份，某銀行為螺帽廠在兩年內(nèi)提供最高額貸款108萬元，螺帽廠、多服公司均為該筆借款設(shè)定抵押并負(fù)連帶責(zé)任，其中多服公司的抵押物包括818加油站的開票室一間及加油罐等物，當(dāng)時楊某任多服公司門市部主任兼管加油站。合同簽訂后隨即辦理了抵押物登記手續(xù)，1997年3月，某機(jī)械公司與螺帽廠、多服公司的上級主管部門某鎮(zhèn)政府簽訂租賃協(xié)議一份，由機(jī)械公司租賃螺帽廠、多服公司的財產(chǎn)開展經(jīng)營，租賃期限至1999年9月止，該協(xié)議第三條明確約定：機(jī)械公司為了落實原企業(yè)的銀行債務(wù)，必須與有關(guān)銀行簽訂借款手續(xù)和還款計劃。1998年1月15日，某銀行與螺帽廠、多服公司及機(jī)械公司簽訂協(xié)議一份，載明：借款人螺帽廠于1996年6月16日以螺帽廠、多服公司設(shè)定抵押，作為在某銀行的108萬元借款的抵押擔(dān)保，并進(jìn)行了登記。根據(jù)《擔(dān)保法》的有關(guān)要求，經(jīng)當(dāng)事人四方協(xié)定：機(jī)械公司承租時，償還螺帽廠在某銀行的借款，原設(shè)定的抵押物繼續(xù)作為機(jī)械公司償還債務(wù)、抵押權(quán)人實現(xiàn)債權(quán)的抵押擔(dān)保。1998年5月11日，螺帽廠被注銷，其清算單位為某鎮(zhèn)政府。2000年8月，多服公司更名為物資經(jīng)營部。2001年4月30日，物資經(jīng)營部與楊某簽訂租賃協(xié)議一份，當(dāng)時物資經(jīng)營部事先未征得抵押權(quán)人某銀行的同意，亦未書面告知楊某在租賃物上已設(shè)定抵押的事實，協(xié)議約定：物資經(jīng)營部將818加油站出租給楊某經(jīng)營，并向其提供合法經(jīng)營手續(xù)和證件，租賃期暫定為兩年，每年租賃費為2萬元。2001年12月，因機(jī)械公司未能歸還借款本息，某銀行將機(jī)械公司、鎮(zhèn)政府、物資經(jīng)營部推上被告席，后經(jīng)法院主持調(diào)解達(dá)成還款協(xié)議，協(xié)議明確某銀行對物資經(jīng)營部設(shè)定抵押的財產(chǎn)包括818加油站的房屋及其他機(jī)械設(shè)備享有優(yōu)先受償權(quán)。因機(jī)械公司未能自覺履行還款義務(wù)，2002年4月，某銀行向法院申請強(qiáng)制執(zhí)行，執(zhí)行過程中，某銀行與物資經(jīng)營部達(dá)成協(xié)議將抵押物折價抵償債務(wù)，并辦理了有關(guān)執(zhí)行款物交接手續(xù)。2002年6月15日，某銀行委托某拍賣行對抵押物進(jìn)行公開拍賣，拍賣行刊登了拍賣公告，并于6月22日如期舉行拍賣會，環(huán)某競拍成功，取得了拍賣物品的所有權(quán)。2003年4月28日，楊某以物資經(jīng)營部、環(huán)某作為被告向法院提起訴訟，認(rèn)為物資經(jīng)營部在處分其抵押財產(chǎn)時未能提前三個月通知即通過拍賣的方式將818加油站的房屋及其他機(jī)械設(shè)備出售給自己選擇的第三人環(huán)某，物資經(jīng)營部與環(huán)某之間顯然存在相互串通，侵犯了其作為承租人應(yīng)享有的優(yōu)先購買權(quán)，故要求法院確認(rèn)原告對所承租的818加油站房屋及其他機(jī)械設(shè)備享有優(yōu)先購買權(quán)。
[案情分析]
本案在審理過程中，存在著截然不同的兩種意見：
第一種意見認(rèn)為，本案原告對租賃物享有優(yōu)先購買權(quán)，理由是：優(yōu)先購買權(quán)是承租人的一項重要權(quán)利，無論是在先設(shè)定抵押權(quán)后成立租賃權(quán)，還是先成立租賃權(quán)后設(shè)定抵押權(quán)的情況下，承租人的優(yōu)先購買權(quán)都應(yīng)受到法律的保護(hù)，因為承租人的優(yōu)先購買權(quán)是在同等條件下進(jìn)行的，并不影響抵押權(quán)人實現(xiàn)其債權(quán)。抵押權(quán)人的抵押權(quán)是價值權(quán)，而不是支配權(quán)，法律賦予抵押權(quán)人的是從抵押物的交換價值優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，而不是任意處分抵押物的權(quán)利。因此只要承租人的出價與抵押權(quán)人出價相同，抵押權(quán)人就只能以抵押物的交換價值清償自己的債權(quán)。所以承租人的優(yōu)先購買權(quán)和抵押權(quán)人行使自己的抵押權(quán)并不沖突。租賃關(guān)系不繼續(xù)存在有可能是影響抵押物的價格從而損害抵押權(quán)人的利益，但是承租人的優(yōu)先購買權(quán)無論如何都不會影響抵押權(quán)人的利益。否認(rèn)承租人的優(yōu)先購買權(quán)可能導(dǎo)致抵押權(quán)人濫用權(quán)利，把抵押物出售給自己選擇的第三人，損害承租人的利益。本案中，抵押人物資經(jīng)營部在設(shè)定租賃權(quán)時，并未書面告知抵押的事實，后在租賃關(guān)系存續(xù)期間，未及時通知承租人又將抵押物交由法院給抵押權(quán)人折價抵償債務(wù)，從而侵犯了承租人在同等條件下享有的優(yōu)先受償權(quán)。
第二種意見認(rèn)為，本案原告不享有優(yōu)先購買權(quán)，其理由如下：
1、所謂承租人的優(yōu)先購買權(quán)，是指在房屋租賃期間，出租人如欲出賣所租房屋，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利?！吨腥A人民共和國合同法》第二百三十條對房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)作了特別規(guī)定，優(yōu)先購買權(quán)的設(shè)定有利于維護(hù)房屋承租人的居住利益，使承租人有可能獲得一個穩(wěn)定的居所，這是立法本意所在，本案中租賃物818加油站的房屋及其他機(jī)械設(shè)備，乃是一個完整的經(jīng)營實體，開票室僅是其中一部分，亦屬營業(yè)用房，并非典型的房屋租賃，原告據(jù)此認(rèn)為其對整個租賃物享有優(yōu)先購買權(quán)，缺乏法律依據(jù)。
2、從抵押權(quán)與租賃權(quán)的關(guān)系來看，抵押權(quán)和租賃權(quán)在性質(zhì)上是相容的，原則上應(yīng)按照兩權(quán)成立的時間確定兩者之間的對抗關(guān)系，以抵押財產(chǎn)出租的，不適用"買賣不破租賃"規(guī)則，抵押權(quán)優(yōu)于租賃權(quán)，雖然租賃權(quán)具有物權(quán)的屬性，仍然不能優(yōu)于擔(dān)保物權(quán)的效力。
3、最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國擔(dān)保法》若干問題的解釋第六十六條第一款規(guī)定：抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。據(jù)此可以認(rèn)為：抵押人將抵押財產(chǎn)出租的，如果辦理了抵押物登記，抵押權(quán)完全可以對抗租賃權(quán)。在抵押權(quán)人行使抵押權(quán)時，可以對抵押物協(xié)議取得所有權(quán)，或?qū)⒌盅何镒冑u、拍賣。取得抵押物所有權(quán)的受讓人可以終止租賃關(guān)系，承租人不得以租賃權(quán)對抗抵押權(quán)。綜上分析，本案中抵押人物資經(jīng)營部的前身多服公司以財產(chǎn)為主債務(wù)人借款設(shè)定抵押后，又辦理了相應(yīng)的抵押登記手續(xù)，在某銀行申請本院強(qiáng)制執(zhí)行后，物資經(jīng)營部與抵押權(quán)人協(xié)商一致，以抵押物抵償部分債務(wù)。至此，抵押權(quán)人已依法取得物資經(jīng)營部相關(guān)抵押物的所有權(quán)，而所有權(quán)是一種絕對權(quán)，具有排他性，作為承租人的原告，在與物資經(jīng)營部簽訂租賃協(xié)議時，應(yīng)當(dāng)知道租賃物上存在抵押權(quán)的事實，而自愿地接受和承擔(dān)了因抵押權(quán)實現(xiàn)而使租賃權(quán)終止的風(fēng)險，其當(dāng)然不能以后成立的租賃權(quán)與抵押權(quán)相對抗，對租賃物亦不享有優(yōu)先購買權(quán)。
[相關(guān)法規(guī)]
1、所謂承租人的優(yōu)先購買權(quán)，是指在房屋租賃期間，出租人如欲出賣所租房屋，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。《中華人民共和國合同法》第二百三十條對房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)作了特別規(guī)定，優(yōu)先購買權(quán)的設(shè)定有利于維護(hù)房屋承租人的居住利益，使承租人有可能獲得一個穩(wěn)定的居所。
2、從抵押權(quán)與租賃權(quán)的關(guān)系來看，抵押權(quán)和租賃權(quán)在性質(zhì)上是相容的，原則上應(yīng)按照兩權(quán)成立的時間確定兩者之間的對抗關(guān)系，以抵押財產(chǎn)出租的，不適用"買賣不破租賃"規(guī)則，抵押權(quán)優(yōu)于租賃權(quán)，雖然租賃權(quán)具有物權(quán)的屬性，仍然不能優(yōu)于擔(dān)保物權(quán)的效力。
3、最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國擔(dān)保法》若干問題的解釋第六十六條第一款規(guī)定：抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。據(jù)此可以認(rèn)為：抵押人將抵押財產(chǎn)出租的，如果辦理了抵押物登記，抵押權(quán)完全可以對抗租賃權(quán)。在抵押權(quán)人行使抵押權(quán)時，可以對抵押物協(xié)議取得所有權(quán)，或?qū)⒌盅何镒冑u、拍賣。取得抵押物所有權(quán)的受讓人可以終止租賃關(guān)系，承租人不得以租賃權(quán)對抗抵押權(quán)。
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