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[案情介紹]

    2002年12月8日，原、被告雙方協(xié)商后，由被告出具一份買房合約給原告，其主要內(nèi)容是：被告自有房屋一幢，以人民幣283000元的價格出賣給原告，定金人民幣10000元，在12月15日前房款兩清，違約方按房價的20%支付違約金給對方。原告當即交付給被告定金人民幣10000元。在原告要交納房價給被告時被告反悔，不同意將該房屋出賣給原告。原告主張該買賣合同是合法有效的，被告應按合同約定履行義務，要求被告雙倍返還定金，并支付違約金的責任。被告辯解該房屋的價格遠遠超過人民幣283000元，被告雖然在買房合約上簽名的，但原告未簽名，該合約只是收取定金的憑據(jù)，而不是房屋買賣的書面合同，且雙方?jīng)]有到房產(chǎn)部門辦理過戶登記手續(xù)，是無效的合同，我只同意返還定金人民幣10000元。

[案情分析]

    本案中主要涉及原、被告之間的房屋買賣合同的效力與不動產(chǎn)登記之間的關(guān)系。房屋是附屬于土地之上的不能移動和一經(jīng)移動即受破壞或喪失較大的經(jīng)濟價值的不動產(chǎn)。不動產(chǎn)登記是指不動產(chǎn)物權(quán)事項，在國家職能部門登記備案，使社會公眾得知其權(quán)利狀態(tài)的行為。不動產(chǎn)登記是國家強化對不動產(chǎn)的管理，確認不動產(chǎn)訴訟歸屬重要的根據(jù)。筆者從不動產(chǎn)登記制度入手，探討本案中原、被告的房屋買賣合同效力與房屋過戶登記的關(guān)系。

    不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移屬于不動產(chǎn)物權(quán)變更的一項重要內(nèi)容，從理論上看，不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移是指基于種法律事實而使原告主體喪失不動產(chǎn)物權(quán)，新主體取得不動產(chǎn)物權(quán)的狀態(tài)。不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移的方式有：買賣、贈與、交換、繼承以及1995年8月7日建設部《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第三條第二款規(guī)定的五種方式等。我國《城市房地產(chǎn)管理法》第三十六條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為?！备鶕?jù)《城市私有房屋管理條例》的規(guī)定，我國不動產(chǎn)物權(quán)的得失變更依法實行不動產(chǎn)登記制度，即城市私有房屋、公有房屋、商品房的買賣，要求當事人雙方必須簽訂書面合同，并到不動產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)主管機關(guān)辦理不動產(chǎn)登記（過戶）手續(xù)。據(jù)此，理論界普遍認為，基于法律的規(guī)定，則登記是房屋買賣、贈與、交換合同的有效要件。這種理論在司法實踐中突出的表現(xiàn)是人民法院在審理房地產(chǎn)案件時，凡依法未辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的合同一律認定為無效。筆者對此持不定的態(tài)度，從我國現(xiàn)有法律規(guī)定看，對不動產(chǎn)物權(quán)得失變更采用的是不動產(chǎn)登記要件主義理論，即不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移必須經(jīng)登記，才能發(fā)生法律效力。但是不動產(chǎn)登記并不意味著未經(jīng)過戶登記，不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移合同便無效。事實上，不動產(chǎn)登記是物權(quán)行為，而不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同則是債權(quán)行為，登記只能對不動產(chǎn)物權(quán)效力發(fā)生影響，不能對不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同的效力發(fā)生影響，當事人依據(jù)轉(zhuǎn)移合同，實施不動產(chǎn)物權(quán)登記行為，才能最終取得不動產(chǎn)物權(quán)，該物權(quán)行為轉(zhuǎn)移履行行為與當事人之間業(yè)已存在債權(quán)行為是相分離各自獨立。本案中原告雖然沒有在合約簽名，但是原告始終承認該合約，沒有對該合約予以否認，且合約中雙方就合同的標的、價款、履行時間和違約責任均作出明確的約定，因此筆者認為該合約是原、被告雙方的房屋買賣關(guān)系的書面合同，是合法有效的，其合同效力是不以過戶登記為要件的，被告以未登記為由來說明該房屋關(guān)系無效是錯誤的。

    我國相關(guān)法律雖然沒有明確將不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移合同的債權(quán)行為與實施登記的物權(quán)行為區(qū)分開來，但依據(jù)有關(guān)民事法律，可以得出下三點結(jié)論：⑴。不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移合同是一種民事法律行為，這種法律行為的直接效力是在當事人之間形成債權(quán)債務關(guān)系，受債法調(diào)整。因此，不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同能否生效應根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第五十五條關(guān)于民事法律行為的有效條件來衡量，只要符合一般法律行為成立要件，就應當認定其為有效合同，并受法律保護。⑵。合法有效的雙務合同對雙方當事人均約束力，當事人在享有其債權(quán)的同時，也應當履行自己相應的義務。如果不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同符合民法規(guī)定的有效要件，受讓人須履行支付價款的義務，出讓人必須履行交付房屋、土地等不動產(chǎn)并協(xié)助受讓人到不動產(chǎn)登記機關(guān)辦理不動產(chǎn)過戶手續(xù)的義務。⑶我國實行不動產(chǎn)登記制度，依照現(xiàn)行法律規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)移需雙方訂立書面合同。但是當事人即使按照不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移合同，已經(jīng)交付了不動產(chǎn)，且該不動產(chǎn)已經(jīng)處于債權(quán)人實際控制之中，也不能發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)移效力。權(quán)利人要真正取得合法有效的不動產(chǎn)物權(quán)，還必須雙方共同辦理不動產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。由此可見，即使按照我國現(xiàn)行法律規(guī)定，不動登記也只是不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移的生效要件，而不是不動產(chǎn)物權(quán)合同的生效要件。因此，未辦理過戶登記對不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移合同的生效不發(fā)生影響。本案中原告沒有要求被告交付該訟爭房屋，只有要求被告承擔違約責任，被告在合約后反悔，拒絕出賣該房屋，構(gòu)成違約，因此原告的請求是合理的，應予以支持。

    關(guān)于不動產(chǎn)登記不影響不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移合同的效力問題，最高人民法院1995年12月27日《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解釋的解答》第十二條規(guī)定：國有土地使用權(quán)“轉(zhuǎn)讓合同簽訂后，雙方當事人應按照合同約定和法律規(guī)定，到有關(guān)部門辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，一方拖延不辦，并以未辦理使用權(quán)變更登記為由主張合同無效的，人民法院不予支持，應當責令當事人依法辦理土地使用權(quán)變更登記手”。最高人民法院所作的這一司法解釋，不僅明確規(guī)定了使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中登記行為與轉(zhuǎn)移合同的關(guān)系，認可了土地使用權(quán)登記不影響轉(zhuǎn)讓合同生效的理論，而且徹底解決了“不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記是否屬于不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移合同有效要件”的爭議。即不動產(chǎn)登記不是不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移合同的有效要件，而是不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移的要件。只要雙方簽訂的不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同依法有效，當事人雙方就應按合同約定和法律規(guī)定辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)。因合同一方原因未辦理過戶登記手續(xù)的，人民法院應責令其繼續(xù)履行，辦理過戶登記。本案中原、被告之間的買賣關(guān)系是合法有效的，如果原告請求被告交付該訟爭房屋，則人民法院應當責令被告繼續(xù)履行其合同，并責令被告協(xié)助原告辦理房屋過戶手續(xù)。

[案情結(jié)果]

    一審法院經(jīng)審理認為，被告將自有的一幢房屋出賣給原告，且收取后原告的交納的證約定金10000元，雖然被告出具給原告的買房合約上沒有原告的簽名，但原告始終承認該合約，該合約是原、被告雙方真實的意思表示，是合法有效的。雖然原告、被告之間的房屋買賣未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，但并不影響合同該房屋買賣合同的成立。后被告提出反悔，拒絕出賣該房屋，構(gòu)成違約，被告應當承擔違約的民事責任。據(jù)此判決：被告應返還給原告定金10000元和償付給原告違約金56600元。

[相關(guān)法規(guī)]

    不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移屬于不動產(chǎn)物權(quán)變更的一項重要內(nèi)容，從理論上看，不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移是指基于種法律事實而使原告主體喪失不動產(chǎn)物權(quán)，新主體取得不動產(chǎn)物權(quán)的狀態(tài)。不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移的方式有：買賣、贈與、交換、繼承以及1995年8月7日建設部《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第三條第二款規(guī)定的五種方式等。

    我國《城市房地產(chǎn)管理法》第三十六條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為?！?/span>

    《城市私有房屋管理條例》的規(guī)定，我國不動產(chǎn)物權(quán)的得失變更依法實行不動產(chǎn)登記制度，即城市私有房屋、公有房屋、商品房的買賣，要求當事人雙方必須簽訂書面合同，并到不動產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)主管機關(guān)辦理不動產(chǎn)登記（過戶）手續(xù)。 

    最高人民法院1995年12月27日《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解釋的解答》第十二條規(guī)定：國有土地使用權(quán)“轉(zhuǎn)讓合同簽訂后，雙方當事人應按照合同約定和法律規(guī)定，到有關(guān)部門辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，一方拖延不辦，并以未辦理使用權(quán)變更登記為由主張合同無效的，人民法院不予支持，應當責令當事人依法辦理土地使用權(quán)變更登記手”。