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[案情介紹]
原告(反訴被告)：海南X投資有限公司。
被告(反訴原告)：海南X物業(yè)管理有限公司。
原告為其投資開(kāi)發(fā)的X新村的物業(yè)管理問(wèn)題，1994年1月31日，由其所屬的X新村經(jīng)營(yíng)部與被告簽訂了《X新村物業(yè)管理承包合同》及《X新村物業(yè)管理承包合同補(bǔ)充協(xié)議》各一份。雙方約定：原告將其開(kāi)發(fā)的X新村第一期37棟高級(jí)公寓的物業(yè)管理承包給被告管理，面積約10萬(wàn)平方米，承包期10年，承包金每月每平方米一元(以實(shí)際住房面積計(jì)算)合同簽訂后10日內(nèi)，被告應(yīng)向原告支付履行保證金50萬(wàn)元。同年5月12日，原、被告又簽訂了《維修承包合同》，約定X新村1-37棟樓房在保修期內(nèi)的維修任務(wù)由原告總承包給被告維修，總承包工程款31萬(wàn)元。合同簽訂后，被告向原告支付了履行保證金50萬(wàn)元。原告從1993年9月起，陸續(xù)向被告交付物業(yè)管理房產(chǎn)面積61028.25平方米及有關(guān)附屬設(shè)施(先接手管理后簽合同)，包括電梯、發(fā)配電系統(tǒng)、綠化工程、供水系統(tǒng)、保安、值班室等。被告也依約履行了物業(yè)管理方面的義務(wù)，向物業(yè)業(yè)主收取了物業(yè)管理費(fèi)、維修基金、水電費(fèi)等，但未依約支付承包金給原告。雙方因此成訟。
原告海南X投資有限公司向?？谑行氯A區(qū)人民法院提起訴訟。訴稱(chēng)：根據(jù)本公司所屬X新村經(jīng)營(yíng)部與被告簽訂的《X新村物業(yè)管理承包合同》，我公司將X新村第一期開(kāi)發(fā)的37棟約10萬(wàn)平方米公寓的物業(yè)管理權(quán)承包給被告經(jīng)營(yíng)管理，承包期10年，每月承包金10萬(wàn)元。合同簽訂后，被告付了保證金人民幣50萬(wàn)元，但承包金分文未付，至今共欠承包金人民幣246萬(wàn)元。被告的行為嚴(yán)重違約，給我公司造成巨大損失，繼續(xù)履行合同已經(jīng)成為不必要，故請(qǐng)求法院判令解除合同，判令被告償付拖欠的承包金，并承擔(dān)違約責(zé)任。
被告海南X物業(yè)管理有限公司答辯稱(chēng)：雙方簽訂的物業(yè)管理承包合同中約定每平方米每月繳納1元承包金給原告的條款，違反了物業(yè)管理的有關(guān)法規(guī)，是無(wú)效條款，不受法律保護(hù)。原告不按合同約定的面積按時(shí)交付房子，造成我公司少收管理費(fèi)人民幣2034292元。依雙方1994年5月12日簽訂的《維修承包合同》，原告應(yīng)付我方維修費(fèi)31萬(wàn)元，如不按期支付，超期一天，罰其應(yīng)付款總額的3%，原告至今僅付了95900元;按合同約定原告于1994年底支付第二期款15萬(wàn)元，但至今未付，已構(gòu)成違約。據(jù)此，我方提出反訴，請(qǐng)求法院判令原告支付物業(yè)管理維修費(fèi)15萬(wàn)元，違約金15萬(wàn)元及未按合同約定的面積交付物業(yè)管理住房造成的損失2034292元。
[案情分析]
?？谑行氯A區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：原、被告簽訂的《X新村物業(yè)管理承包合同》及《X新村物業(yè)管理承包合同補(bǔ)充協(xié)議》，違反了國(guó)家和海南省的有關(guān)物業(yè)管理和收費(fèi)的規(guī)定，損害了X新村全體客戶的利益，應(yīng)確認(rèn)為無(wú)效合同，雙方依據(jù)合同取得的財(cái)物應(yīng)相互返還。原告請(qǐng)求被告支付承包金246萬(wàn)元無(wú)理，予以駁回;被告反訴請(qǐng)求原告賠償因不按合同交足物業(yè)管理住房面積造成損失2034292元無(wú)理，予以駁回。原、被告于1994年5月12日簽訂的《維修承包合同》所產(chǎn)生的糾紛，與本案是兩個(gè)不同的法律關(guān)系，被告反訴請(qǐng)求原告支付尚欠維修費(fèi)和違約金各15萬(wàn)元，不予合并審理。原、被告之間的承包關(guān)系雖屬無(wú)效，但鑒于被告已對(duì)X新村管理多年，為維護(hù)該新村的管理秩序和便于收回客戶所拖欠的管理費(fèi)、維修基金、水、電費(fèi)等，可限期被告將X新村的管理權(quán)及維修基金交原告代管。
?？谑兄屑?jí)人民法院經(jīng)審理查明：海南省物價(jià)局于1996年11月11在《關(guān)于繳納物業(yè)管理承包金問(wèn)題的批復(fù)》中明確指出，物業(yè)管理公司向發(fā)展商繳納物業(yè)管理承包金違反物價(jià)政策法規(guī)，是損害業(yè)主利益的行為。海口市房產(chǎn)管理局于1997年5月10日在給上訴人《關(guān)于X新村物業(yè)管理權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》中明確指出：住宅小區(qū)物業(yè)管理權(quán)屬全體業(yè)主所有，不屬開(kāi)發(fā)建設(shè)單位所有;開(kāi)發(fā)建設(shè)單位將住宅小區(qū)的物業(yè)管理權(quán)轉(zhuǎn)讓收取承包金的行為，是違反政府規(guī)章的行為;業(yè)主管委會(huì)成立后，由該會(huì)決定是否由上訴人管理。
?？谑兄屑?jí)人民法院還查明：1997年5月27日，X新村小區(qū)業(yè)主管委會(huì)經(jīng)?？谑蟹慨a(chǎn)管理局批準(zhǔn)成立。同月30日，該管委會(huì)與上訴人簽訂了《住宅區(qū)聘用管理合同》，委托上訴人對(duì)X新村住宅區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理。?？谑兄屑?jí)人民法院認(rèn)為：上訴人與被上訴人簽訂的《X新村物業(yè)管理承包合同》及其《補(bǔ)充協(xié)議》，違反了國(guó)家及海南省有關(guān)物業(yè)管理的收費(fèi)的規(guī)定，損害了X新村全體業(yè)主的利益，應(yīng)確認(rèn)為無(wú)效合同。合同無(wú)效，被上訴人應(yīng)將所收保證金50萬(wàn)元返還給上訴人;被上訴人要求上訴人償付承包金和承擔(dān)違約責(zé)任的訴訟請(qǐng)求應(yīng)予駁回。根據(jù)國(guó)家建設(shè)部第33號(hào)令《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》和海南省政府第89號(hào)令《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)城鎮(zhèn)住宅區(qū)物業(yè)管理規(guī)定》，住宅小區(qū)物業(yè)管理權(quán)屬全體業(yè)主所有?，F(xiàn)X新村小區(qū)業(yè)主管委會(huì)已批復(fù)成立，并與上訴人簽訂了《住宅區(qū)聘用管理合同》，這是X新村小區(qū)業(yè)主管委會(huì)行使業(yè)主權(quán)利的行為。而被上訴人由于沒(méi)有依法取得小區(qū)的物業(yè)管理權(quán)，因此，無(wú)權(quán)對(duì)小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理。故原審在處理合同無(wú)效時(shí)，將上訴人收取的維修基金和X新村的有關(guān)附屬設(shè)施判令由被上訴人代管，沒(méi)有法律依據(jù)，應(yīng)予撤銷(xiāo)。上訴人據(jù)此提出上訴有理，應(yīng)予支持。上訴人要求被上訴人支付維修費(fèi)屬于另一法律關(guān)系，本案不宜合并審理。上訴人還要求被上訴人償付因少交付物業(yè)管理面積造成的損失，因承包合同無(wú)效，故不予支持。原審判決認(rèn)定事實(shí)部分不清，判決部分不當(dāng)，應(yīng)予糾正。
[案情結(jié)果]
依照《中華人民共和國(guó)民法通則》第五十八條第一款第(四)、(五)項(xiàng)，第六十一條第一款的規(guī)定，該院于1997年8月5日作出如下判決：
一、限原告于本判決生效之日起二個(gè)月內(nèi)返還給被告保證金50萬(wàn)元。
二、限被告于本判決生效之日起二個(gè)月內(nèi)將已收取的維修基金和X新村的有關(guān)附屬設(shè)施(按移交清單所列)交付原告代管。
三、駁回原告的其他訴訟請(qǐng)求和被告的反訴請(qǐng)求。
一審判決后，被告海南X物業(yè)管理有限公司不服，向?？谑兄屑?jí)人民法院提出上訴稱(chēng)：原審判決錯(cuò)誤，被上訴人無(wú)代管權(quán)，并應(yīng)承擔(dān)未交足物業(yè)管理面積的損失及維修費(fèi)用。請(qǐng)求撤銷(xiāo)一審判決，進(jìn)行改判。
被上訴人海南X投資有限公司答辯稱(chēng)：一審判決我公司代管維修基金及有關(guān)附屬設(shè)施，是符合實(shí)際情況的。請(qǐng)求二審法院駁回上訴，維持原判。
依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》第五十八條第一款第(五)項(xiàng)、第六十一條第一款及《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(三)項(xiàng)的規(guī)定，該院于1997年12月4日作出如下判決：
一、維持?？谑行氯A區(qū)人民法院民事判決第一項(xiàng);
二、撤銷(xiāo)?？谑行氯A區(qū)人民法院民事判決第二項(xiàng);
三、變更第三項(xiàng)為：駁回被上訴人海南X投資有限公司要求上訴人海南X物業(yè)管理有限公司償付承包金和承擔(dān)違約責(zé)任的訴訟請(qǐng)求;駁回海南X物業(yè)管理有限公司要求海南X投資有限公司償付因少交付物業(yè)管理面積造成的經(jīng)濟(jì)損失的反訴請(qǐng)求。
[相關(guān)法規(guī)] 海南省物價(jià)局于1996年11月11在《關(guān)于繳納物業(yè)管理承包金問(wèn)題的批復(fù)》中明確指出，物業(yè)管理公司向發(fā)展商繳納物業(yè)管理承包金違反物價(jià)政策法規(guī)，是損害業(yè)主利益的行為。 《中華人民共和國(guó)民法通則》第五十八條第一款 下列民事行為無(wú)效：(四)惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益的;(五)違反法律或者社會(huì)公共利益的; 第六十一條第一款 民事行為被確認(rèn)為無(wú)效或者被撤銷(xiāo)后，當(dāng)事人因該行為取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)返還給受損失的一方。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受的損失，對(duì)方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。 《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(三)項(xiàng) 第二審人民法院對(duì)上訴案件，經(jīng)過(guò)審理，按照下列情形，分別處理： (三)原判決認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤，或者原判決認(rèn)定事實(shí)不清，證據(jù)不足，裁定撤銷(xiāo)原判決，發(fā)回原審人民法院重審，或者查清事實(shí)后改判;
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