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[案情介紹]

　　上訴人(原審被告)：朱X，女，1943年X月X日出生，漢族，退休，住本市茅臺(tái)路X弄X號(hào)樓X室。

　　委托代理人：吳益民，上海市和平律師事務(wù)所律師。

　　被上訴人(原審原告)：上海X集團(tuán)A物業(yè)有限公司(原名上海A物業(yè)公司)，住所地上海市邯鄲路X弄X號(hào)X樓。

　　法定代表人：黃X，董事長。

　　委托代理人：顧明俠，上海市震旦律師事務(wù)所律師。

　　委托代理人：王X，上海X集團(tuán)A物業(yè)有限公司工作人員。

　　上訴人朱X因物業(yè)管理一案，不服上海市長寧區(qū)人民法院(1999)長民初字第1818號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2000年5月30日立案，依法組成合議庭，于2000年7月5日公開開庭審理了本案。上訴人朱X及其委托代理人吳益民，被上訴人上海X集團(tuán)A物業(yè)有限公司(以下簡稱A物業(yè)公司)的委托代理人顧明俠、王X到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

[案情分析]

　　原審法院認(rèn)定：1993年5月29日，朱X購置了本市茅臺(tái)路X弄A號(hào)樓B室(建筑面積為79.53平方米)房屋。同年6月11日，朱X將該房委托A物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)管理，并與之簽訂了《房屋委托管理合同》。合同約定：A物業(yè)公司在接受委托管理后對房屋的產(chǎn)業(yè)、租賃、修理等項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)一管理，朱X應(yīng)積極配合;由于大樓產(chǎn)權(quán)性質(zhì)較復(fù)雜，給管理和維修帶來很大難度，A物業(yè)公司的管理和修理費(fèi)用嚴(yán)重不足，經(jīng)雙方商定，朱X愿意以每平方米130元支付給A物業(yè)公司作“維修、管理補(bǔ)貼費(fèi)”，由A物業(yè)公司包干使用十年，合計(jì)人民幣9，460.10元：“維修、管理補(bǔ)貼費(fèi)”只能使用在公用部位的修理和管理上，公用部位的劃分界線是以各分戶門為界，分戶門以外的均為公用部位，公用部位的一切設(shè)備和設(shè)施、結(jié)構(gòu)均由A物業(yè)公司統(tǒng)一管理和維修(包括街坊總體中的一切事宜)。A物業(yè)公司必須保證公用設(shè)備和設(shè)施的正常運(yùn)行，結(jié)構(gòu)必須保持完好，使大樓各部位都能發(fā)揮正常的使用功能;A物業(yè)公司以“管理費(fèi)”形式每月收取朱X人民幣23.90元，一并作維修、管理包干使用;朱X有依約向A物業(yè)公司按期交付管理費(fèi)的義務(wù)，逾期交付超過一個(gè)月的，應(yīng)償付管理費(fèi)月金額的20%違約金，并補(bǔ)交應(yīng)付管理費(fèi)等。簽約后，朱X按約一次性給付A物業(yè)公司房屋維修、管理補(bǔ)貼費(fèi)人民幣9，460.10元，并在1994年6月前按月支付A物業(yè)公司管理費(fèi)23.90元。自1994年7月起，朱X以物業(yè)管理不善等為由拒付管理費(fèi)。1995年5月18日，朱X所在小區(qū)X花苑業(yè)主管理委員會(huì)成立。X花苑業(yè)主管理委員會(huì)代表業(yè)主與A物業(yè)公司簽訂了物業(yè)管理合同。但對上述合同的終止未作明確。

　　茅臺(tái)路500弄X花苑保安保潔工作原由X花苑居民委員會(huì)負(fù)責(zé)并收取費(fèi)用。1997年7月1日，X花苑居民委員會(huì)依據(jù)有關(guān)政策將保安保潔工作移交給A物業(yè)公司，并由A物業(yè)公司收取費(fèi)用，保安保潔費(fèi)每月為人民幣5元。1998年1月1日，因朱X所在茅臺(tái)路500弄2號(hào)樓的業(yè)主要求，為加強(qiáng)該大樓的保安保潔工作，保安保潔費(fèi)用每月調(diào)整至人民幣12元。另查，為朱X等茅臺(tái)路X弄A號(hào)樓業(yè)主未支付管理費(fèi)等，上海市長寧區(qū)房屋土地管理局曾多次主持A物業(yè)公司與業(yè)主調(diào)解，均未結(jié)果。A物業(yè)公司遂于1999年7月6日訴至法院，請求判令朱X給付物業(yè)管理費(fèi)1，862.44元，保安保潔費(fèi)890.32元，電梯水泵運(yùn)行費(fèi)1，134.44元，并按日3‰支付滯納金。

    經(jīng)審理查明，上海A物業(yè)公司現(xiàn)更名為上海X集團(tuán)A物業(yè)有限公司。另查明，朱X為證明A物業(yè)公司物業(yè)管理不善，提供證據(jù)(1)現(xiàn)場照片。(2)X花苑居民關(guān)于其1994年11月在乘座電梯時(shí)，電梯失控事實(shí)的證言。(3)1997年8月《新聞報(bào)》有關(guān)X花苑對包干費(fèi)中途調(diào)整是否合理的文章。(4)1998年2月《華僑報(bào)》登載X花苑2號(hào)樓地下積水及預(yù)收10年包干費(fèi)問題的文章;A物業(yè)公司認(rèn)為，朱X所提供照片并非其物業(yè)管理范圍，對積水問題當(dāng)時(shí)已排除，電梯未發(fā)生失控，該4份證據(jù)并不能證明其物業(yè)管理不善。對朱X提供其與X花苑居民另行支付保潔保安費(fèi)的單據(jù)，A物業(yè)公司無異議，認(rèn)為朱X系因原支付X花苑居委會(huì)的保安保潔費(fèi)用不夠而自行予以給付。

　　又查明，原審法院認(rèn)定事實(shí)無誤。對朱X所提供證據(jù)(1)因該照片無法證明是A物業(yè)公司物業(yè)管理范圍，故該證據(jù)不予采信，對證據(jù)(2)(3)(4)，因朱X于1994年7月起拒付物業(yè)管理費(fèi)，而現(xiàn)所提供證據(jù)僅證明1994年11月及1997年8月、1998年2月的物業(yè)管理問題，故該證據(jù)不具證明力，本院不予采納。以上事實(shí)，由當(dāng)事人陳述，《房屋買賣合同》、《房屋委托管理合同》、“聯(lián)建公助”房屋分估面積測量表、《物業(yè)委托管理合同》、《關(guān)于X花苑物業(yè)管理座談紀(jì)要》、茅臺(tái)路500弄2號(hào)樓業(yè)主要求增開電梯的報(bào)告等證據(jù)佐證。

　　本院認(rèn)為，公民、法人合法的權(quán)益受法律保護(hù)。朱X、A物業(yè)公司就本市茅臺(tái)路X弄A號(hào)樓B室所簽訂的《房屋委托管理合同》的日期在1993年6月，該合同系雙方真實(shí)意思表示，且不違反當(dāng)時(shí)的有關(guān)規(guī)定，朱X認(rèn)為該合同違反1997年7月1日施行的《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十四條第三款關(guān)于“物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用經(jīng)約定可以預(yù)收，預(yù)收期限不得超過3個(gè)月。”的規(guī)定，但鑒于雙方合同約定在先，故對此付款期限應(yīng)從雙方的約定，《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》對此無溯及力。朱X以此為由主張上述合同無效，缺乏依據(jù)。朱X理應(yīng)按照合同約定支付物業(yè)管理費(fèi)及滯納金。A物業(yè)公司要求朱X支付物業(yè)管理費(fèi)及違約金，于法有據(jù)。至于保安保潔費(fèi)，因雙方物業(yè)管理合同約定的管理費(fèi)中不包括該費(fèi)用，朱X亦一直支付該費(fèi)用，在A物業(yè)公司接受移交后，朱X不同意支付，亦缺乏相應(yīng)依據(jù)。鑒于A物業(yè)公司對朱X應(yīng)支付的上述費(fèi)用一直連續(xù)催討，故朱X應(yīng)支付該費(fèi)用及逾期支付的滯納金。原審法院根據(jù)查明的事實(shí)所作判決并無不當(dāng)。朱X以A物業(yè)公司物業(yè)管理不善，只同意支付50%的管理費(fèi)無依據(jù)，朱X的上訴要求，本院不予支持。

[案情結(jié)果]

　　原審法院于二OOO年四月二十七日作出判決：一、朱X應(yīng)給付A物業(yè)公司自1994年7月起至1999年11月止的管理費(fèi)人民幣l，553.50元及支付違約金人民幣310.70元;二、朱X應(yīng)給付A物業(yè)公司自1997年7月起至1999年11月止的保安保潔費(fèi)人民幣358元及支付滯納金人民幣513.63元;三、A物業(yè)公司的其余訴訟請求不予支持。上述第一、二條款，朵X應(yīng)于本判決生效之日起7日內(nèi)履行。案件受理費(fèi)人民幣260.04元，由A物業(yè)公司承擔(dān)人民幣212.75元，朱X承擔(dān)人民幣47.29元。判決后，朱X上訴稱，其所簽訂的委托物業(yè)管理合同約定收取十年的管理費(fèi)，違反《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為無效合同。由于A物業(yè)公司物業(yè)管理不善，故自己只應(yīng)承擔(dān)50%的管理費(fèi)，亦不應(yīng)承擔(dān)違約金。保安保潔費(fèi)應(yīng)包括在管理費(fèi)中，不應(yīng)另行支付該費(fèi)用，也不同意承擔(dān)滯納金，要求撤銷原判。A物業(yè)公司則辯稱，其提供的物業(yè)管理不存在管理不善，朱X與其簽訂的《房屋委托管理合同》是合法、有效的，朱X應(yīng)按約支付管理費(fèi)，且合同明確保安保潔費(fèi)不包括在管理費(fèi)中，朱X原一直向X花苑居民委員會(huì)支付該費(fèi)用，故要求維持原判。

    最終，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第一項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

　　駁回上訴，維持原判。

　　上訴案件受理費(fèi)人民幣260.04元，由上訴人朱X負(fù)擔(dān)。

　　本判決為終審判決。

[相關(guān)法規(guī)]

   《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款 第二審人民法院對上訴案件，經(jīng)過審理，按照下列情形，分別處理：（一）原判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確的，判決駁回上訴，維持原判決；

   《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十四條第三款規(guī)定物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用經(jīng)約定可以預(yù)收，預(yù)收期限不得超過3個(gè)月。