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[案情介紹]

　　原告：劉X。

　　被告：上海市黃浦區(qū)X食品商店(下稱X食品商店)。

　　1953年5月，旅美華僑劉X購得座落于上海市南京西路*號磚木結(jié)構(gòu)房屋一幢。1958年，劉將該房建筑面積為54平方米、使用面積為36平方米的底層無償借給當(dāng)?shù)鼐用裎瘑T會(huì)使用。1959年10月，居委會(huì)將該屋轉(zhuǎn)借給上?；B商店，由劉收取租金。1966年8月，該屋由房管部門接管。1972年，在調(diào)整商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)時(shí)，X食品商店遷入該屋營業(yè)，并向房管部門繳納租金。1982年2月，有關(guān)部門根據(jù)落實(shí)私房政策的有關(guān)規(guī)定，將該屋產(chǎn)權(quán)發(fā)還給劉X。X食品商店因一時(shí)無法退讓而繼續(xù)租用該屋。1990年8月，雙方經(jīng)協(xié)商簽訂了一份“私房租賃合同”，確定X食品商店承租期始于1987年3月，至1992年2月底終止。嗣后，劉曾向X食品商店提出增加租金，X食品商店以正在裝修房屋為理由予以拒絕。租賃期滿后，劉要求收回房屋未成，遂于1992年3月向上海市黃浦區(qū)人民法院提起訴訟，要求收回出租房屋，并由被告補(bǔ)付租賃期間應(yīng)增加的租金18630元。

　　被告X食品商店辯稱：本店租用私房作為營業(yè)場地是歷史上客觀形成的，按照上海市人民政府有關(guān)文件規(guī)定，該房不宜歸還。如判歸還，職工安置、企業(yè)效益、國家財(cái)稅和人民生活均受到影響。如此先例一開，將會(huì)影響南京路商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的整體規(guī)劃和整個(gè)市場的繁榮。因此，對原告劉X收回出租房屋的請求不能接受，但可考慮出資購買一定面積的新村房屋與之互換產(chǎn)權(quán)或適當(dāng)調(diào)高租金。

[案情分析]

　　這是一起私有非居住房屋租賃糾紛案件。這類案件在整個(gè)私房租賃糾紛案中占有一定比例。這樣的案件，有的法院判決駁回原告的訴訟請求，維持原本應(yīng)該結(jié)束的租賃關(guān)系。因此，分析本案判決，研究解決“單位承租私房開設(shè)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，出租人究竟可否要求承租人遷讓”，即“私房出租人的收房權(quán)是否應(yīng)當(dāng)?shù)玫椒杀Ｗo(hù)”的問題，就顯得格外重要。

　　所謂私有非居住房屋出租，對出租人來說，系指房屋所有權(quán)人自愿將自住有余的房屋提供給承租人有償使用;對承租人來說，系指單位(必須經(jīng)縣以上人民政府批準(zhǔn))或個(gè)人為了生產(chǎn)、營業(yè)、辦公等需要租賃私有房屋。私有非居住房屋出租雖然在用途上與私有居住房屋出租不同，但都是以房屋為特定標(biāo)的物，以調(diào)劑余缺、主客兩利為目的，以自愿平等、誠實(shí)信用為原則，是雙務(wù)、有償、諾成性合同。因此，合同除應(yīng)當(dāng)載明房屋座落地點(diǎn)、建筑結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)備，租賃部位、面積、用途、金額，交付和退租辦法以及維修責(zé)任外，還應(yīng)當(dāng)寫明至關(guān)重要的租賃期限。合同生效后，承租人有房可住，出租人有利可得;承租人按約交租，出租人按約修房;雙方各自行使自己的權(quán)利，履行自己的義務(wù)。在租賃期限內(nèi)，承租人有權(quán)使用其承租的房屋，出租人不得擅自收回。如有特殊原因確實(shí)需要收回房屋自住的，應(yīng)商得承租人同意，補(bǔ)償承租人由于提前收回房屋而造成的損失。租賃期滿，合同即告終止，除續(xù)租外，出租人已沒有將房屋再交給承租人使用的義務(wù)了。

　　根據(jù)國務(wù)院《城市私有房屋管理?xiàng)l例》(以下簡稱《私房條例》)規(guī)定：“租賃合同終止時(shí)，承租人應(yīng)當(dāng)將房屋退還出租人。如承租人到期確實(shí)無法找到房屋的，出租人應(yīng)當(dāng)酌情延長租賃期限”?？梢姡赓U合同期滿后，承租人理應(yīng)退租。即使出租人“酌情延長租賃期限”，承租人屆時(shí)還是要退還承租房的。1963年8月和1979年2月，最高人民法院在有關(guān)民事政策法律的意見中規(guī)定，租期屆滿，房主確因住房困難要求收回自住的，應(yīng)當(dāng)允許。1984年9月，最高人民法院在“租期屆滿，房主要求收回自住的，一般應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許”的規(guī)定中，刪去了過去規(guī)定的“確因住房困難”這一收房的前提條件，而在“未定租期，房主確因住房困難要求收回自住的，一般也應(yīng)準(zhǔn)許”的規(guī)定中增加了該條件。1988年1月，最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》(以下簡稱《意見》)在“未定租期，房主要求收回房屋自住的，一般應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許。承租人有條件搬遷的，應(yīng)責(zé)令其搬遷”的規(guī)定中，將原先設(shè)置的“確因住房困難”的條件也舍去了，進(jìn)一步完善了如何處理私房租賃糾紛的意見。從這些司法解釋的演變中可以看出，租賃期滿，無論是否住房困難，原租賃合同即失去法律效力，承租關(guān)系終止;未定租期，出租人不受住房是否困難的限制，可隨時(shí)提出收房要求，這種承租關(guān)系不再繼續(xù)維持。只是“如果承租人搬遷確有困難的，可給一定期限讓其找房或騰讓部分房屋”，以便最終使出租人收回出租房屋。

　　《私房條例》和《意見》中的一些規(guī)定，是我們解決私房租賃糾紛時(shí)應(yīng)當(dāng)遵照執(zhí)行的，對出租人要求與開設(shè)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的承租單位解除租賃關(guān)系的也不例外。在這方面，最高人民法院(1986)民他字第122號關(guān)于黃美惠與泉州市百貨總店租賃糾紛案的批復(fù)精神更能說明問題。1958年，黃美惠將一間樓房出租給泉州市百貨總店。雙方在租賃契約中約定，出租人在租賃期內(nèi)如確要收回自用或拆遷等，得于3個(gè)月前通知承租人搬遷，承租人不得借故拖延或有任何要求。1981年9月，黃以修房和自己急需用房為理由，要求收回該房。泉州市百貨總店則提出，該房已做為商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，不能撤銷，不同意退租。最高人民法院對此認(rèn)為，本案應(yīng)按1958年雙方所訂的房屋租賃契約的約定處理。該批復(fù)沒有因?yàn)槌凶馊顺凶馑椒坑糜陂_設(shè)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，而作出不同意出租人行使收房權(quán)的解釋，真正從合同入手，提出了正確的處理意見。應(yīng)當(dāng)說，該意見是符合法理的，也是人民法院處理這類糾紛時(shí)應(yīng)該遵循的。

　　當(dāng)然，由于歷史的原因，單位承租私房開設(shè)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的為數(shù)不少，而且許多租賃沒有契約，沒有期限，租金也偏低。房主收回房屋的呼聲很高，在當(dāng)前房屋供需矛盾仍然緊張的情況下，我們不能以現(xiàn)實(shí)中的困難和矛盾來否定租房應(yīng)當(dāng)遵循的自愿平等和誠實(shí)信用原則，進(jìn)而限制出租人的收房權(quán)利。

　　綜上分析，我們認(rèn)為，一、二審法院特別是二審法院對本案的處理是正確的。因私房租賃發(fā)生糾紛，人民法院應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照《民法通則》、《私房條例》和《意見》中的有關(guān)規(guī)定處理，不能用判決的方法強(qiáng)制雙方建立租賃關(guān)系，簽訂新的租賃合同，以體現(xiàn)租賃主體在自愿基礎(chǔ)上的平等性。只有這樣，才能使人民法院在審判這類案件時(shí)，既保護(hù)出租人的收房權(quán)，又維護(hù)承租人對他人房屋的租賃權(quán)，通過實(shí)事求是、秉公而妥善處理，改變長期以來對私房產(chǎn)權(quán)人合法權(quán)益保護(hù)不力的狀況。

[案情結(jié)果]

　　上海市黃浦區(qū)人民法院經(jīng)審理，查明上述事實(shí)屬實(shí)。該院認(rèn)為，房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益應(yīng)當(dāng)受到法律保護(hù)。系爭房屋雖屬有關(guān)部門調(diào)配并由被告長期使用，但事后原、被告協(xié)商一致簽訂了租賃合同，確定該房由被告租賃使用?，F(xiàn)租房合同期滿，原告要求收回房屋，應(yīng)予準(zhǔn)許。考慮到被告的實(shí)際情況，可給予適當(dāng)?shù)陌徇w時(shí)間。被告在庭審中提出商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)不能撤銷的問題，應(yīng)由其上級主管部門統(tǒng)籌安排解決。至于租金，應(yīng)根據(jù)合同確定，現(xiàn)原告要求被告增加并補(bǔ)付租賃期間的租金，與法無據(jù)，本院不予支持。但被告應(yīng)當(dāng)支付租房合同終止后至遷出前的房屋使用費(fèi)。因調(diào)解不成，該院依照《中華人民共和國民法通則》第四條、第六條、第七十五條規(guī)定和國務(wù)院《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第十六條、第二十條規(guī)定，于1992年9月16日判決如下：

　　一、終止原告劉X與被告X食品商店關(guān)于南京西路394號底層房屋的租賃關(guān)系。

　　二、被告X食品商店應(yīng)自本判決生效后一年內(nèi)遷出南京西路394號底層房屋，該房由原告劉X收回使用。

　　三、被告X食品商店自1992年3月起應(yīng)按月給付原告劉X房屋使用費(fèi)人民幣1620元至遷出時(shí)止。

　　判決后，原、被告均表示不服，依法提起上訴。劉X上訴稱，X食品商店騰退房屋無需一年時(shí)間，要求該店立即遷出。此外，該店應(yīng)支付自1991年5月至1992年2月依法可遞增的房租費(fèi)8100元。X食品商店則以原審答辯理由上訴，要求繼續(xù)承租該屋。

　　上海市中級人民法院認(rèn)為，上訴人之間的房屋租賃合同已經(jīng)期滿，租賃關(guān)系已經(jīng)消滅。一審法院所作的終止當(dāng)事人雙方租賃關(guān)系的判決并無不當(dāng)，應(yīng)予維持。但判決的遷讓期限過長，應(yīng)予改判。劉X提出增加原租賃期間可遞增的房租費(fèi)的請求，并無不當(dāng)，應(yīng)予支持。X食品商店的上訴理由沒有法律依據(jù)，不予支持。1993年5月24日，上海市中級人民法院依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(二)項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

　　一、維持一審法院民事判決第一、三項(xiàng)，撤銷第二項(xiàng)。

　　二、X食品商店自本判決生效后三個(gè)月內(nèi)遷出南京西路394號底層房屋，該屋由劉X收回使用。

　　三、X食品商店應(yīng)給付劉X房屋租金人民幣8100元。

[相關(guān)法規(guī)]

　　所謂私有非居住房屋出租，對出租人來說，系指房屋所有權(quán)人自愿將自住有余的房屋提供給承租人有償使用;對承租人來說，系指單位(必須經(jīng)縣以上人民政府批準(zhǔn))或個(gè)人為了生產(chǎn)、營業(yè)、辦公等需要租賃私有房屋。私有非居住房屋出租雖然在用途上與私有居住房屋出租不同，但都是以房屋為特定標(biāo)的物，以調(diào)劑余缺、主客兩利為目的，以自愿平等、誠實(shí)信用為原則，是雙務(wù)、有償、諾成性合同。

　　根據(jù)國務(wù)院《城市私有房屋管理?xiàng)l例》(以下簡稱《私房條例》)規(guī)定：“租賃合同終止時(shí)，承租人應(yīng)當(dāng)將房屋退還出租人。如承租人到期確實(shí)無法找到房屋的，出租人應(yīng)當(dāng)酌情延長租賃期限”。1963年8月和1979年2月，最高人民法院在有關(guān)民事政策法律的意見中規(guī)定，租期屆滿，房主確因住房困難要求收回自住的，應(yīng)當(dāng)允許。1984年9月，最高人民法院在“租期屆滿，房主要求收回自住的，一般應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許”的規(guī)定中，刪去了過去規(guī)定的“確因住房困難”這一收房的前提條件，而在“未定租期，房主確因住房困難要求收回自住的，一般也應(yīng)準(zhǔn)許”的規(guī)定中增加了該條件。1988年1月，最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》(以下簡稱《意見》)在“未定租期，房主要求收回房屋自住的，一般應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許。承租人有條件搬遷的，應(yīng)責(zé)令其搬遷”的規(guī)定中，將原先設(shè)置的“確因住房困難”的條件也舍去了，進(jìn)一步完善了如何處理私房租賃糾紛的意見。