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[案情介紹]

　　2003年3月，原告李某與被告周某簽訂房屋買賣協(xié)議，約定原告將自有房屋(鐵路房改房、全部產(chǎn)權(quán))一處以2.4萬(wàn)元的價(jià)格賣給被告，被告先付款2千元，余款待原告于年底辦完過(guò)戶手續(xù)后一次付清。協(xié)議簽訂后，被告預(yù)付原告2千元，并在得到原告的許可后入戶居住，并對(duì)房屋進(jìn)行了裝修。2003年5月，鐵路置換中心成立，原被告共同去辦過(guò)戶手續(xù)，根據(jù)牡鐵分局2003年4月發(fā)布的牡分房[2003]111號(hào)文件《關(guān)于公布<牡丹江鐵路分局職工住房?jī)?nèi)部轉(zhuǎn)讓換購(gòu)暫行管理辦法>的通知》的規(guī)定，被告因?yàn)楸仍婀g短，所以必須向置換中心補(bǔ)交9千余元的工齡差價(jià)才可辦理。因雙方都不愿負(fù)擔(dān)此款，產(chǎn)生糾紛。

[案情分析]

　　原告認(rèn)為，鐵路的房屋雖然也給辦理產(chǎn)權(quán)證，但沒(méi)有市里房照，不能上市流通，只能在鐵路職工內(nèi)部流通，歸鐵路分局管理，因此屬于企業(yè)自管房，作為鐵路職工，必須執(zhí)行分局的各項(xiàng)規(guī)定，鐵路的內(nèi)部文件具有約束力。雙方簽訂合同是在鐵路房屋置換辦法出臺(tái)之前，參照市里的交易習(xí)慣協(xié)商的，而按照后來(lái)鐵路的內(nèi)部規(guī)定，價(jià)款卻相差了很多，是出乎雙方意料的，應(yīng)認(rèn)定為重大誤解，要求撤銷房屋買賣協(xié)議。

　　被告認(rèn)為，此合同是當(dāng)事人真實(shí)意思表示，又不違反法律規(guī)定，是合法有效的，協(xié)議約定原告過(guò)完戶被告給付余款，原告沒(méi)有辦過(guò)戶手續(xù)，并不是被告違約。關(guān)于鐵路內(nèi)部文件，不屬于國(guó)家法律法規(guī)，不具有約束力，不合理的規(guī)定就不應(yīng)執(zhí)行，合同應(yīng)繼續(xù)履行。

　　在案件審理過(guò)程中，形成了三種意見(jiàn)。

　　第一種意見(jiàn)認(rèn)為，鐵路分局是企業(yè)，無(wú)權(quán)制定規(guī)范性文件，只能就具體事項(xiàng)的操作做出一些規(guī)定，且不能違反國(guó)家法律法規(guī)，所有與法律法規(guī)、行政規(guī)章相抵觸的，一律無(wú)效。本案中鐵路分局的文件與建設(shè)部關(guān)于房屋買賣的規(guī)定不一致，應(yīng)認(rèn)定無(wú)效，沒(méi)有約束力。據(jù)此，應(yīng)中止案件的審理，先打行政官司廢止鐵路分局的文件。

　　第二種意見(jiàn)認(rèn)為，建設(shè)部關(guān)于房屋買賣的規(guī)定，特指的是上市交易的房屋，而鐵路企業(yè)的房屋，雖也辦理產(chǎn)權(quán)證，但卻是內(nèi)部的房產(chǎn)證，不能上市流通，因此，不能適用建設(shè)部的規(guī)定。就目前情況看，鐵路房屋的開(kāi)發(fā)者、管理者均為鐵路企業(yè)，是典型的企業(yè)自管房，居住、使用房屋的也多數(shù)是內(nèi)部職工，均受企業(yè)管理;就本案來(lái)說(shuō)，若不按文件執(zhí)行，就辦不了過(guò)戶手續(xù)，因此，企業(yè)的內(nèi)部文件是有約束力的，效力等同于行政法規(guī)，該合同違反文件的規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。

　　第三種意見(jiàn)同意企業(yè)的內(nèi)部文件有約束力，但是不應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。因?yàn)橘I賣雙方是在鐵路房屋置換辦法出臺(tái)之前，參照商品房的交易習(xí)慣協(xié)商確定的買賣協(xié)議，但雙方均沒(méi)有預(yù)見(jiàn)到需補(bǔ)交工齡差價(jià)款，因此本案應(yīng)認(rèn)定為重大誤解。

　　筆者同意第三種意見(jiàn)。

　　首先，原、被告訴爭(zhēng)的房屋，系牡丹江鐵路分局自行開(kāi)發(fā)管理的企業(yè)自管房，原告雖已購(gòu)買了房屋的全部產(chǎn)權(quán)，但并不具備上市買賣的條件。國(guó)家有明確的規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房、房改房、集資房等不能自由買賣，其交易要受到國(guó)家政策的調(diào)整，而牡分房[2003]111號(hào)文件，對(duì)職工住房的內(nèi)部轉(zhuǎn)讓換購(gòu)問(wèn)題所作出的規(guī)定，并不違反國(guó)家有關(guān)法律規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定對(duì)其自管房屋具有約束力。

　　其次，鐵路內(nèi)部文件并不是行政法規(guī)，效力更不能等同于行政法規(guī)，因此不符合《合同法》第52條規(guī)定的合同無(wú)效的情形。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》明確規(guī)定，對(duì)當(dāng)事人在平等自愿基礎(chǔ)上訂立的合同，只要沒(méi)有《合同法》第52條規(guī)定的合同無(wú)效情形，就應(yīng)盡量尊重雙方當(dāng)事人的意思表示，不輕易確認(rèn)合同無(wú)效。再者，原、被告是在平等協(xié)商基礎(chǔ)上簽訂的房屋買賣協(xié)議，意思表示真實(shí)，合法有效，只是在雙方協(xié)議時(shí)，鐵路房屋還不允許買賣，牡分房[2003]111號(hào)文件下發(fā)后，雖然允許內(nèi)部置換，但按此文件規(guī)定必須補(bǔ)交工齡差價(jià)款。而對(duì)于重大誤解的認(rèn)定，不光要看是否是對(duì)合同主要內(nèi)容產(chǎn)生誤解，還要看是否造成了對(duì)當(dāng)事人的重大不利后果。就本案來(lái)說(shuō)，原來(lái)商定的價(jià)錢是雙方都可以接受的，但是，在鐵路規(guī)定出臺(tái)后，卻要增加9千余元的支出，這個(gè)價(jià)格是雙方商定價(jià)格的三分之一還多，無(wú)論此款由誰(shuí)承擔(dān)，都是造成了對(duì)當(dāng)事人的重大不利后果。

　　因此，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定雙方的協(xié)議存在重大誤解。

[相關(guān)法規(guī)]

    最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》明確規(guī)定，對(duì)當(dāng)事人在平等自愿基礎(chǔ)上訂立的合同，只要沒(méi)有《合同法》第52條規(guī)定的合同無(wú)效情形，就應(yīng)盡量尊重雙方當(dāng)事人的意思表示，不輕易確認(rèn)合同無(wú)效。

   《合同法》第52條  有下列情形之一的，合同無(wú)效：
　?。ㄒ唬┮环揭云墼p、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；
　　（二）惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；
　?。ㄈ┮院戏ㄐ问窖谏w非法目的；
　　（四）損害社會(huì)公共利益；
　?。ㄎ澹┻`反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。