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[案情介紹]

　　1992年10月，王某與劉某登記結(jié)婚。2000年5月，王某拿出從炒股中獲得的收益購買了面積約60平方米的門面房，一年后，拿到了房屋產(chǎn)權(quán)證，房屋產(chǎn)權(quán)證登記產(chǎn)權(quán)人為王某。2005年10月，王某與劉某因感情不和開始分居。2008年10月，王某因炒股缺少資金，便將所購門面房賣給同學(xué)田某，雙方簽訂房屋買賣合同。合同約定田某向王某一次性付清全部房款32萬元，王某保證房屋產(chǎn)權(quán)證清楚無糾紛，否則由王某負責(zé)，并承擔(dān)由此產(chǎn)生的一切后果。

　　2006年12月，王某的妻子劉某起訴至法院稱，王某私自將家庭共同購買的房屋賣給田某，損害了自己的利益，要求法院認定房屋買賣關(guān)系無效。王某辯稱，該房系由其本人出資購買，而劉某對該房未支付任何價款，房屋產(chǎn)權(quán)證登記是王某的，因此其產(chǎn)權(quán)應(yīng)屬于其本人，而且雙方已因感情不和分居兩年，已達到法律規(guī)定的離婚條件，劉某無權(quán)干涉其出賣房屋。而買房人田某辯稱：王某賣房時，再三表明王某的妻子不是產(chǎn)權(quán)人，無權(quán)干涉賣房;而且，王某能夠代替劉某做主。因此，王某賣房的行為屬于“日常家事代理”，該買賣協(xié)議應(yīng)為有效。

[案情分析]

　　本案涉及兩個法律問題。第一個法律問題是：由賣房人王某自己出資購買且房屋產(chǎn)權(quán)人登記為王某的房屋是不是夫妻共同財產(chǎn)。第二個法律問題是：王某賣房的行為是不是日常家事代理。以下我們分別加以說明。

　　關(guān)于第一個問題。根據(jù)《婚姻法》第17條、第19條的規(guī)定，婚姻關(guān)系存續(xù)期間，如無特別約定，夫妻雙方任何一方取得的下列財產(chǎn)是夫妻共同財產(chǎn)：工資、獎金;生產(chǎn)、經(jīng)營的收益;知識產(chǎn)權(quán)的收益;繼承或贈與所得的財產(chǎn)(但遺囑或贈與合同中確定只歸夫或妻一方的財產(chǎn)除外)其他應(yīng)當(dāng)歸共同所有的財產(chǎn)。同時，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋(二)》第十一條的規(guī)定，其他應(yīng)當(dāng)歸共同所有的財產(chǎn)是指：一方以個人財產(chǎn)投資取得的收益;男女雙方實際取得或者應(yīng)當(dāng)取得的住房補貼、住房公積金;男女雙方實際取得或者應(yīng)當(dāng)取得的養(yǎng)老保險金、破產(chǎn)安置補償費。以案中所述判斷，即便王某所購房屋出資全部是其個人，而其妻子分文未出，但因雙方并未就該財產(chǎn)作出特別的約定，因此該房應(yīng)為夫妻共同財產(chǎn)?；诖?，王某同其妻子劉某對房屋有平等的處理權(quán)，而不論雙方是否已經(jīng)分居。

　　關(guān)于王某私自售房的行為是不是日常家事代理的問題。此處，首先需要明確的是日常家事代理制度的含義：是指夫妻因日常事務(wù)而與第三人交往的法律行為應(yīng)當(dāng)視為夫妻共同的意思表示，并由配偶他方承擔(dān)連帶責(zé)任的制度。簡單地說，對于部分家庭事務(wù)，夫或妻一方可以對外單獨“我說了算”。

[案情結(jié)果]

　　法院審理后認為，王某簽訂的《商品房買賣合同》以及領(lǐng)取的房屋所有權(quán)證均合法有效，依據(jù)上述文件，王某為本案爭議房屋的購房人和所有權(quán)人。按照婚姻法的相關(guān)規(guī)定，在王某與妻子劉某婚姻存續(xù)期間，在沒有特別約定的情況下，王某取得的財產(chǎn)應(yīng)屬于夫妻共同財產(chǎn)。王某在妻子不知曉的情況下與田某簽訂房屋買賣合同，應(yīng)該視為王某擅自處分其他共有人的共有財產(chǎn)，侵犯了妻子的合法權(quán)益，現(xiàn)妻子主張確認該買賣協(xié)議無效，于法有據(jù)，對其訴訟請求應(yīng)予支持。雖然買房人田某主張王某的行為屬于“日常家事代理”，但經(jīng)查王某系處分的不動產(chǎn)，金額巨大，不符合“日常家事代理”范圍。遂判決：確認王某與田某簽訂的房屋買賣合同無效。

[相關(guān)法規(guī)]

    根據(jù)《婚姻法》第17條、第19條的規(guī)定，婚姻關(guān)系存續(xù)期間，如無特別約定，夫妻雙方任何一方取得的下列財產(chǎn)是夫妻共同財產(chǎn)：工資、獎金;生產(chǎn)、經(jīng)營的收益;知識產(chǎn)權(quán)的收益;繼承或贈與所得的財產(chǎn)(但遺囑或贈與合同中確定只歸夫或妻一方的財產(chǎn)除外)其他應(yīng)當(dāng)歸共同所有的財產(chǎn)。同時，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋(二)》第十一條的規(guī)定，其他應(yīng)當(dāng)歸共同所有的財產(chǎn)是指：一方以個人財產(chǎn)投資取得的收益;男女雙方實際取得或者應(yīng)當(dāng)取得的住房補貼、住房公積金;男女雙方實際取得或者應(yīng)當(dāng)取得的養(yǎng)老保險金、破產(chǎn)安置補償費。以案中所述判斷，即便王某所購房屋出資全部是其個人，而其妻子分文未出，但因雙方并未就該財產(chǎn)作出特別的約定，因此該房應(yīng)為夫妻共同財產(chǎn)。