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　案 件

　　2005年5月初，顧某在買房時(shí)看到某樓盤彩色效果圖及沙盤上標(biāo)明，該樓盤配備有兒童樂(lè)園、休閑廣場(chǎng)、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)等附屬設(shè)施。于是，顧某與房產(chǎn)公司簽訂了《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》，交付了定金1萬(wàn)元。在簽訂正式購(gòu)房合同時(shí)，顧某要求在格式合同中將配套設(shè)施的交付時(shí)間寫入合同，遭對(duì)方斷然拒絕，導(dǎo)致雙方未能簽訂《商品房買賣合同》。之后，房產(chǎn)公司只同意退還定金5000元。無(wú)奈之下，顧某向法院提起訴訟，要求對(duì)方雙倍返還定金2萬(wàn)元。

[案情分析]

　　評(píng) 析

　　討論此案，首先要搞清楚顧某與房產(chǎn)公司簽訂的《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》是預(yù)約合同，還是本約合同。這涉及到此案能否適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱《解釋》)第四條的規(guī)定審理的問(wèn)題。筆者認(rèn)為，顧某與房產(chǎn)公司簽訂的房產(chǎn)協(xié)議書屬于預(yù)約合同。最直接的理由是雙方都還認(rèn)為需要再簽訂一份《商品房買賣合同》。

　　接下來(lái)的問(wèn)題是，根據(jù)《解釋》第四條的規(guī)定，顧某與房產(chǎn)公司未能簽訂商品房買賣合同，是否屬于“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能定立”的情形。若屬于則只能原數(shù)返還定金，不存在雙倍返還的問(wèn)題。

　　何為“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能定立”的情形?沒(méi)有明確的司法解釋。有專家認(rèn)為，這既包括情勢(shì)變更情形，也包括不可抗力情形，如開發(fā)項(xiàng)目被政府行政決定取消、緩建，地震、火災(zāi)等導(dǎo)致開發(fā)項(xiàng)目滅失，但此決不包括市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。顯而易見，本案中顧某與房產(chǎn)公司未能簽訂商品房買賣合同，既不存在情勢(shì)變更，也不存在不可抗力。

　　既然如此，是顧某違約還是房產(chǎn)公司違約呢?按照定金罰則，若顧某違約則無(wú)權(quán)要求返還定金。反之，則可獲得雙倍定金。此時(shí)問(wèn)題的焦點(diǎn)已成為顧某是否有權(quán)要求將其看到的售樓彩色效果圖及沙盤上標(biāo)明的兒童樂(lè)園、休閑廣場(chǎng)、游泳池和網(wǎng)球館等附屬設(shè)施寫入合同。根據(jù)《解釋》第三條的規(guī)定，如果房產(chǎn)公司的銷售廣告和宣傳資料所做的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)買賣合同的定立和房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)該確定為將要約。顧某看到的兒童樂(lè)園等附屬設(shè)施，顯然屬于具體確定，而且對(duì)顧某決定購(gòu)買這里的商品房，毋庸置疑地產(chǎn)生了影響。由此可見，通常作為要約邀請(qǐng)的廣告和宣傳資料，一旦具備了具體確定的內(nèi)容，并且對(duì)買賣合同定立和價(jià)格的確定有重大影響時(shí)就變成了要約。既然是要約，顧某當(dāng)然有權(quán)要求房產(chǎn)公司寫入合同，房產(chǎn)公司斷然拒絕的行為則屬于公然的違約行為。因此法院判決讓房產(chǎn)公司雙倍返還定金。 

[案情結(jié)果]

　　判決

　　法院審理后認(rèn)為，該房產(chǎn)公司開發(fā)的樓盤彩色效果圖及現(xiàn)場(chǎng)沙盤反映其所售樓盤配備有兒童樂(lè)園、休閑廣場(chǎng)等附屬設(shè)施，顧某在此情況下與對(duì)方簽訂了《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》,由此可見，售房宣傳資料對(duì)顧某所購(gòu)房屋具有決定性的影響，宣傳資料應(yīng)視為售房要約的一部分。

　　顧某在簽訂正式房屋買賣合同時(shí)，要求將房屋附屬配套設(shè)施的交付寫入合同內(nèi)容，是正當(dāng)?shù)?。該房產(chǎn)公司拒絕寫入，致使房屋買賣合同未能訂立，應(yīng)視為房產(chǎn)公司違約。法院判決房產(chǎn)公司雙倍返還顧某定金共計(jì)2萬(wàn)元。

[相關(guān)法規(guī)]

　　鏈 接

　 《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》

　　第三條 商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

　　第四條 出賣人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。