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　裁判要旨

　　我國實行房屋租賃登記備案制度，是否登記備案不影響租賃合同的生效。

　　■案情

　　2003年5月26日，韓X與案外人谷某將其共同所有的房屋出租給閆X，并簽訂了房屋租賃協(xié)議。協(xié)議中對轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)包事項進行了約定，閆X在租賃期間，經(jīng)出租人同意，可以進行轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)包。2006年10月28日，經(jīng)出租人韓X同意，閆X又將原租賃合同中的部分房屋轉(zhuǎn)租給劉X、馬X。后因?qū)D(zhuǎn)租合同的效力問題發(fā)生糾紛，2008年4月15日，劉X、馬X以閆X為被告、韓X為第三人向河南省商丘市梁園區(qū)人民法院提起訴訟，請求法院依法判令該房屋租賃合同合法有效。第三人韓X述稱，原租賃合同以及轉(zhuǎn)租合同均沒進行登記備案，按照城市房屋租賃管理辦法應當?shù)椒康禺a(chǎn)管理部門辦理登記手續(xù)，兩份合同應均為無效合同。另查明：原出租合同中所含有谷某部分房產(chǎn)，已于2005年8月26日被虞城縣人民法院執(zhí)行拍賣。

[案情分析]

　　■評析

　　盡管建設部出臺的《城市房屋租賃管理辦法》規(guī)定，出租房屋應當進行備案登記，但是根據(jù)合同法及其司法解釋的規(guī)定，不違反法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同是具有法律效力的，而《城市房屋租賃管理辦法》只是部門規(guī)章，不是法律和行政法規(guī)，對其的違反，只構(gòu)成行政違規(guī)，而不能據(jù)此認定合同無效。

　　城市房地產(chǎn)管理法第五十三條規(guī)定，房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務，并向房產(chǎn)管理部門登記備案。建設部頒布的《城市房屋租賃管理辦法》第十三條規(guī)定，房屋租賃實行登記備案制度。簽訂、變更、終止租賃合同的，當事人應當向房屋所在地市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門登記備案。

　　根據(jù)上述規(guī)定可知，我國實行房屋租賃登記備案制度，是否登記不影響租賃合同的生效。租賃合同的登記備案制度，主要是防止國家稅費流失和防止當事人非法出租房屋，另一個目的則是因為房屋等不動產(chǎn)的交易(包括出租)或設定物權(quán)應向社會公示，以維護第三人的合法權(quán)益。

　　根據(jù)司法解釋第九條規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應當辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力。

　　關(guān)于轉(zhuǎn)租問題，筆者認為在以下幾種情況下，轉(zhuǎn)租合同應當認定為有效：

　　1.房屋承租人將房屋轉(zhuǎn)租給次承租人，已經(jīng)取得房屋出租人的書面或者口頭同意，這種行為完全符合合同法第二百二十四條的規(guī)定，依此訂立的合同應認定為有效。房屋承租人將房屋轉(zhuǎn)租給次承租人，未取得房屋出租人的同意，但房屋出租人知道或者應當知道該房屋承租人將房屋轉(zhuǎn)租給次承租人未作反對表示的，應視為已經(jīng)取得了房屋出租人的同意，該房屋轉(zhuǎn)租合同有效。

　　2.房屋承租人將房屋轉(zhuǎn)租給次承租人，未取得房屋出租人的同意，房屋出租人在不知情的情況下，房屋轉(zhuǎn)租合同應認定為效力待定。我國合同法第二百二十四條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意……合同繼續(xù)有效……承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同?！狈课莩鲎馊酥莱凶馊宿D(zhuǎn)租后可能會產(chǎn)生兩種態(tài)度，一種是同意，一種是不同意。如果出租人同意轉(zhuǎn)租，那么轉(zhuǎn)租合同有效;如果出租人不同意轉(zhuǎn)租，那么就意味著出租人有權(quán)解除其與承租人之間的房屋租賃合同，如果出租人解除該合同，轉(zhuǎn)租合同也就無效。因此，在房屋出租人不知情情況下的轉(zhuǎn)租合同屬于效力待定的合同。

　　3.房屋承租人將房屋轉(zhuǎn)租給次承租人，未經(jīng)房屋出租人同意，房屋出租人在知道該事實后，雖反對房屋轉(zhuǎn)租，但未與承租人解除原租賃合同，該房屋轉(zhuǎn)租合同也應有效。合同法規(guī)定，承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同，并沒有規(guī)定合同無效。因此在出租人提出解除原房屋租賃合同的情況下，轉(zhuǎn)租合同應予以解除。

[案情結(jié)果]

　　■裁判

　　梁園法院認為，2003年5月26日，被告閆X與第三人韓X簽訂的房屋租賃合同，是雙方當事人真實意思的表示，合同內(nèi)容符合法律規(guī)定，應為有效合同。根據(jù)合同法的有關(guān)規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人?；谠赓U合同，被告閆X又將租賃房屋轉(zhuǎn)租給原告劉X、馬X，且已征得出租人韓X同意。轉(zhuǎn)租合同的簽訂是雙方當事人真實意思的表示，且不違反法律規(guī)定，應認定為有效合同。第三人韓X述稱，原租賃合同以及轉(zhuǎn)租合同均沒進行登記備案。按照城市房屋租賃管理辦法應當?shù)椒康禺a(chǎn)管理部門辦理登記手續(xù)。兩份合同應均為無效合同的觀點，法院認為，根據(jù)《中華人民共和國合同法》規(guī)定“依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應當辦理批準、登記手續(xù)生效的，依照其規(guī)定”。對合同的效力認定應當依法律規(guī)定和行政法規(guī)為準?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第五十三條規(guī)定：“房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務，并向房產(chǎn)管理部門登記備案?！痹摋l款并未將登記備案作為合同生效的條件，條文中的“并”只是倡導性條款而不是強制性條款。因此，該條款并不是合同生效的條件。我國合同法以充分尊重意思自治為原則，在合同無效的認定標準上采取嚴格原則，其目的是鼓勵交易、繁榮經(jīng)濟。故對第三人認為合同無效的觀點，法院依法不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第四十四條、最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(一)》(以下簡稱司法解釋)第九條第一款，判決如下：2006年10月28日原告劉X、馬X與被告閆X簽訂的房屋轉(zhuǎn)租合同為有效合同。

[相關(guān)法規(guī)]

　　城市房地產(chǎn)管理法第五十三條規(guī)定，房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務，并向房產(chǎn)管理部門登記備案。建設部頒布的《城市房屋租賃管理辦法》第十三條規(guī)定，房屋租賃實行登記備案制度。簽訂、變更、終止租賃合同的，當事人應當向房屋所在地市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門登記備案。

    以下幾種情況下，轉(zhuǎn)租合同應當認定為有效：

　　1.房屋承租人將房屋轉(zhuǎn)租給次承租人，已經(jīng)取得房屋出租人的書面或者口頭同意，這種行為完全符合合同法第二百二十四條的規(guī)定，依此訂立的合同應認定為有效。房屋承租人將房屋轉(zhuǎn)租給次承租人，未取得房屋出租人的同意，但房屋出租人知道或者應當知道該房屋承租人將房屋轉(zhuǎn)租給次承租人未作反對表示的，應視為已經(jīng)取得了房屋出租人的同意，該房屋轉(zhuǎn)租合同有效。

　　2.房屋承租人將房屋轉(zhuǎn)租給次承租人，未取得房屋出租人的同意，房屋出租人在不知情的情況下，房屋轉(zhuǎn)租合同應認定為效力待定。我國合同法第二百二十四條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意……合同繼續(xù)有效……承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同?！狈课莩鲎馊酥莱凶馊宿D(zhuǎn)租后可能會產(chǎn)生兩種態(tài)度，一種是同意，一種是不同意。如果出租人同意轉(zhuǎn)租，那么轉(zhuǎn)租合同有效;如果出租人不同意轉(zhuǎn)租，那么就意味著出租人有權(quán)解除其與承租人之間的房屋租賃合同，如果出租人解除該合同，轉(zhuǎn)租合同也就無效。因此，在房屋出租人不知情情況下的轉(zhuǎn)租合同屬于效力待定的合同。

　　3.房屋承租人將房屋轉(zhuǎn)租給次承租人，未經(jīng)房屋出租人同意，房屋出租人在知道該事實后，雖反對房屋轉(zhuǎn)租，但未與承租人解除原租賃合同，該房屋轉(zhuǎn)租合同也應有效。合同法規(guī)定，承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同，并沒有規(guī)定合同無效。因此在出租人提出解除原房屋租賃合同的情況下，轉(zhuǎn)租合同應予以解除。