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　　案情：甲、乙、丙三人分別與某單位于2002年1月10日簽訂房屋租賃合同，合同約定：三人分別租賃該單位商場五個門面中的一個，租期一年，從2002年1月10日至同年12月10日，按季交納租金。合同簽訂后，三租賃戶向該單位交納了上半年的租金。同年6月15日，該單位未通知三租戶商場即將出售的情況下，與另外三人丁、戊、己簽訂了房屋買賣合同，將三租戶門面在內(nèi)的商場整棟房屋出售。同日，該單位召集所有租戶開會，告之商場整棟房屋已出售，但不終止租賃合同，同年7月1日以后的租金由丁、戊、己收取。甲、乙、丙不服，以該單位侵犯了自己優(yōu)先購買權(quán)，向法院起訴，請求判令該單位與三購房戶的房屋買賣協(xié)議無效，并賠償經(jīng)濟(jì)損失。

[案情分析]

　　爭議：承租人的優(yōu)先購買權(quán)是否及于涵蓋租賃物的整棟房屋?

　　第一種觀點認(rèn)為，當(dāng)出租人出賣超出租賃物范圍的整棟房屋時，承租人不享有優(yōu)先購買權(quán)。

　　第二種觀點認(rèn)為，只要出租人出賣的房屋涵蓋出租房屋，承租人就享有優(yōu)先購買權(quán)。

　　第三種觀點認(rèn)為，出租人出賣出租房屋時，承租人是否享有優(yōu)先購買權(quán)，要分兩種情況，如果出賣房屋超出了租賃房屋范圍，超出部分與租賃房屋部分可以分割，出租人又是分割出賣，承租人只能就承租部分的房屋主張優(yōu)先購買權(quán)，對超出承租范圍的房屋部分不能主張優(yōu)先購買權(quán)。如果出賣房屋超出了租賃房屋范圍，而超出部分與租賃房屋部分不可分割，或雖可分割，但出租人不分開出賣，是整體出賣。出租人出賣的房屋只要涵蓋出租房屋，即使出賣房屋超出了出租房屋范圍，是整棟房屋，承租人即享有優(yōu)先購買權(quán)。

　　評議：筆者同意第三種觀點，理由如下：

　　在出租人出賣涵蓋出租房屋的整棟房屋時，承租人是否享有優(yōu)先購買權(quán)，取決于整棟房屋與租賃房屋是否可以分割出賣，在可以分割出賣的情況下，出租人是分割出賣，還是整體出賣。如果超出租賃范圍的房屋部分與租賃房屋可以分割出賣，出租人是分割出賣房屋，承租人只能就承租的房屋享有優(yōu)先購買權(quán)。因為法律賦予承租人的優(yōu)先購買權(quán)范圍僅限于租賃房屋范圍，現(xiàn)出租人出賣的房屋又是分割出賣，出租人出賣租賃范圍外的房屋，沒有法律義務(wù)讓承租人行使優(yōu)先購買權(quán)，否則，就侵犯了出租人的權(quán)利。相反，在此情況下，不讓承租人行使超出租賃范圍外的房屋優(yōu)先購買權(quán)，也沒有侵犯承租人權(quán)利。因為法律賦予承租人的優(yōu)先購買權(quán)權(quán)限范圍到此為止。如果超出租賃范圍的房屋部分與租賃房屋無法分割出賣，或雖可分割出賣，但出租人不同意分割出賣，要求整體出賣，承租人就整棟房屋享有優(yōu)先購買權(quán)。因為超出部分與租賃部分不可分割，或雖可分割，但出租人不同意分割出賣，要求整體出賣，在此情況下，出租人出賣的房屋涵蓋了租賃房屋，其出賣行為直接影響到承租人的利益，必須考慮承租人的優(yōu)先購買權(quán)問題。承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的范圍雖然超出了租賃范圍，但有充分的理由：超出部分與租賃部分房屋連為一體，無法分割，或雖可分割，但因出租人原因，要求整體出賣，均使承租人無法單獨行使優(yōu)先購買權(quán)。讓承租人行使優(yōu)先購買權(quán)并不影響出租人利益。反之，不讓承租人行使優(yōu)先購買權(quán)，則侵犯了承租人的優(yōu)先購買權(quán)，影響承租人利益。

　　承租人的優(yōu)先購買權(quán)是法定的，沒有附加任何條件，不因出租人出賣房屋超出承租房屋范圍而改變。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第118條、合同法第二百三十條規(guī)定，出租人出賣出租房屋，應(yīng)當(dāng)在出賣前的合理期限內(nèi)，通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。承租人的這種優(yōu)先性是法定的，不附加任何條件，不因出租人出賣出租物超出了租賃物范圍而改變，只要出賣房屋涵蓋了租賃房屋部分，承租人就享有優(yōu)先購買權(quán)。

　　上述第一種觀點是適用法律中典型的形而上學(xué)主義，也是片面機(jī)械地理解優(yōu)先購買權(quán)的法律規(guī)定。只要稍微轉(zhuǎn)換一下出租人出賣整棟房屋的性質(zhì)審視角度，就會得出承租人是否享有優(yōu)先購買權(quán)的正確結(jié)論。出租人超出租賃房屋范圍出賣整棟房屋，并未改變出賣租賃房屋的性質(zhì)，仍然是出賣租賃房屋的行為。因為其出賣的標(biāo)的物含有租賃物，只是大于租賃物。難道說出租人超出租賃房屋范圍出賣整棟房屋，就不是出賣租賃房屋嗎?很顯然不能得出這個結(jié)論。那么怎么看待出租人的整體出賣行為呢?筆者認(rèn)為，出租人整體出賣出租房屋并未改變其出賣租賃房屋的性質(zhì)，其要求超范圍整體出賣房屋只是其出賣的條件，不能看作改變了出賣標(biāo)的物。承租人愿不愿意接受整體出賣，是其能否實際行使優(yōu)先購買權(quán)的前提。法律規(guī)定承租人的優(yōu)先購買權(quán)不是無條件的，而是有條件的，必須在同等條件下行使。在該案中，具體表現(xiàn)為甲、乙、丙三租戶是否愿意接受出租單位的整體出賣條件，是否愿意以同等價格接受。但這些都屬于承租人怎樣行使優(yōu)先購買權(quán)的問題，而不是承租人是否享有優(yōu)先購買權(quán)的問題。承租人的優(yōu)先購買權(quán)首先得由出租人于出賣前合理期限通知后，才能實際開始行使。出租人可明確告知承租人房屋出賣的條件是超范圍整體出賣，承租人愿意接受整體出賣條件，承租人即享受優(yōu)先購買權(quán)，不愿接受該條件，承租人則放棄了優(yōu)先購買權(quán)，出租人可依法對外出賣。

　　出租人整體出賣房屋，承租人行使優(yōu)先購買權(quán)，有利于維護(hù)交易秩序的穩(wěn)定，兼顧出租人和承租人利益，符合優(yōu)先購買權(quán)的立法精神和目的。優(yōu)先購買權(quán)的立法精神和目的就是要賦予承租人在購買承租房屋時的優(yōu)先性，使出租人和承租人的租賃法律關(guān)系不因出租人的出賣行為而受到影響，維護(hù)交易秩序的穩(wěn)定，促進(jìn)市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。出租人出賣租賃房屋，在同等條件下，賣給第三人和賣給承租人，其利益不受任何影響，出租人賣給承租人更有利于保護(hù)承租人利益?；诔凶馊顺凶獬鲎馊朔课莸氖聦嵡疤?，故法律規(guī)定承租人的優(yōu)先購買權(quán)。出租人整體出賣房屋時，在同等條件下，承租人享有優(yōu)先購買權(quán)，照樣對出租人利益不構(gòu)成影響，相反能兼顧承租人利益，使租賃房屋不因出租人出賣房屋受任何影響，符合優(yōu)先購買權(quán)的立法精神和目的。

　　在以上案例中，出租單位不是分割出賣商場的各個門面房屋，而是整體出賣包括甲、乙、丙三租賃戶租賃門面在內(nèi)的整棟房屋，出租單位應(yīng)在出賣前通知三租賃戶。三租賃戶在同等條件下，有優(yōu)先購買權(quán)。出租單位出賣房屋時，并未通知承租人，侵犯了承租人的優(yōu)先購買權(quán)。承租人主張優(yōu)先購買權(quán)，請求確認(rèn)出租單位的房屋買賣無效，應(yīng)依法支持。

[案情結(jié)果]

　　出租人出賣出租房屋時，承租人是否享有優(yōu)先購買權(quán)，要分兩種情況，如果出賣房屋超出了租賃房屋范圍，超出部分與租賃房屋部分可以分割，出租人又是分割出賣，承租人只能就承租部分的房屋主張優(yōu)先購買權(quán)，對超出承租范圍的房屋部分不能主張優(yōu)先購買權(quán)。如果出賣房屋超出了租賃房屋范圍，而超出部分與租賃房屋部分不可分割，或雖可分割，但出租人不分開出賣，是整體出賣。出租人出賣的房屋只要涵蓋出租房屋，即使出賣房屋超出了出租房屋范圍，是整棟房屋，承租人即享有優(yōu)先購買權(quán)。

[相關(guān)法規(guī)]

　　承租人的優(yōu)先購買權(quán)是法定的，沒有附加任何條件，不因出租人出賣房屋超出承租房屋范圍而改變。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第118條、合同法第二百三十條規(guī)定，出租人出賣出租房屋，應(yīng)當(dāng)在出賣前的合理期限內(nèi)，通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。承租人的這種優(yōu)先性是法定的，不附加任何條件，不因出租人出賣出租物超出了租賃物范圍而改變，只要出賣房屋涵蓋了租賃房屋部分，承租人就享有優(yōu)先購買權(quán)。

　　出租人整體出賣房屋，承租人行使優(yōu)先購買權(quán)，有利于維護(hù)交易秩序的穩(wěn)定，兼顧出租人和承租人利益，符合優(yōu)先購買權(quán)的立法精神和目的。優(yōu)先購買權(quán)的立法精神和目的就是要賦予承租人在購買承租房屋時的優(yōu)先性，使出租人和承租人的租賃法律關(guān)系不因出租人的出賣行為而受到影響，維護(hù)交易秩序的穩(wěn)定，促進(jìn)市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。出租人出賣租賃房屋，在同等條件下，賣給第三人和賣給承租人，其利益不受任何影響，出租人賣給承租人更有利于保護(hù)承租人利益。基于承租人承租出租人房屋的事實前提，故法律規(guī)定承租人的優(yōu)先購買權(quán)。出租人整體出賣房屋時，在同等條件下，承租人享有優(yōu)先購買權(quán)，照樣對出租人利益不構(gòu)成影響，相反能兼顧承租人利益，使租賃房屋不因出租人出賣房屋受任何影響，符合優(yōu)先購買權(quán)的立法精神和目的。