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案情：

　　張某等四人原為供銷社職工。自1999年以來，分別承包供銷社四個門市，共計16間房屋。承包期間，每人每年分別交給供銷社800元承包費，供銷社僅給張某等四人提供柜臺、房屋使用權(quán)及營業(yè)執(zhí)照，稅收由供銷社統(tǒng)一負責，其余商品等均由張某等四人自行解決。

　　由于供銷社拖欠商業(yè)銀行貸款未及時歸還，引起訴訟。2002年12月法院裁定，將張某等四人正在使用的16間房屋折抵給商業(yè)銀行。商業(yè)銀行接收房屋后即口頭委托供銷社將16間房屋以14萬元的價格出售，供銷社接受委托后即找張某等四人，通過協(xié)商，張某等四人以16.8萬元的價格購買16間房屋中的14間，另外2間由供銷社使用(多賣的2.8萬元也歸供銷社使用)。且供銷社于2003年3月28日分別與張某等四人簽訂了房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議，供銷社收到張某等四人16.8萬元之后，于2003年4月3日僅支付給商業(yè)銀行10萬元，余款4萬元供銷社遲遲未付。引起商業(yè)銀行不滿。2003年5月初，商業(yè)銀行將16間房屋以14萬元的價格出售給劉某，在劉某交付14萬元之后，雙方簽訂了房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議。后劉某持房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議找張某等四人要求讓房，雙方產(chǎn)生糾紛。張某等四人訴至法院，要求確認對出售的16間房屋享有優(yōu)先購買權(quán)。

[案情分析]

　　處理意見：

　　一種意見認為，商業(yè)銀行委托供銷社將張某等四人正在使用的16間房屋予以出售，供銷社接受委托后，即找張某等人，經(jīng)協(xié)商，張某等人與供銷社達成房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議，后雙方本應找商業(yè)銀行簽訂書面轉(zhuǎn)讓協(xié)議，現(xiàn)張某等四人與供銷社簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議實屬越權(quán)，所簽訂的協(xié)議應為無效協(xié)議。供銷社將房屋轉(zhuǎn)讓后所得的售房款，本應及時、足額交付給商業(yè)銀行，但供銷社收到16.8萬元后，僅支付給商業(yè)銀行10萬元。另外商業(yè)銀行要求再支付的4萬元遲遲未付，導致商業(yè)銀行終止了委托供銷社售房。對此，供銷社應承擔主要責任。商業(yè)銀行在終止供銷社售房后，在應該知道該房屋被張某等四人購買而又沒有通知張某等四人的情況下，將16間房屋以14萬元的價格出售給他人，所簽訂的協(xié)議侵犯了張某等四人的合法權(quán)益，該協(xié)議應為無效協(xié)議。張某等四人自1999年以來，一直經(jīng)營使用該房屋，商業(yè)銀行出售該房屋時，應根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百三十條：“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣房屋前合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利”的規(guī)定，張某等四人長期承包經(jīng)營該房屋，應視為承租人對出售的房屋享有優(yōu)先購買權(quán)。

　　另一種意見認為，從張某等四人經(jīng)營情況分析，張某等四人的承包屬供銷社職工內(nèi)部的承包，而并非是租賃關系，承包經(jīng)營者對承包使用的房屋是否適用承租人享有優(yōu)先購買權(quán)。法律沒有明文規(guī)定，另外退一步講，商業(yè)銀行出售16間房屋只能是供銷社享有優(yōu)先購買權(quán)。在供銷社放棄優(yōu)先購買權(quán)的情況下，供銷社內(nèi)部承包經(jīng)營者，對該房屋不享有優(yōu)先購買權(quán)，所以張某等四人不應享有優(yōu)先購買權(quán)。當然劉某與商業(yè)銀行所簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議也應視為有效協(xié)議。

　　筆者同意第二種意見。

[案情結(jié)果]

　張某等四人經(jīng)營情況分析，張某等四人的承包屬供銷社職工內(nèi)部的承包，而并非是租賃關系，承包經(jīng)營者對承包使用的房屋是否適用承租人享有優(yōu)先購買權(quán)。法律沒有明文規(guī)定，另外退一步講，商業(yè)銀行出售16間房屋只能是供銷社享有優(yōu)先購買權(quán)。在供銷社放棄優(yōu)先購買權(quán)的情況下，供銷社內(nèi)部承包經(jīng)營者，對該房屋不享有優(yōu)先購買權(quán)，所以張某等四人不應享有優(yōu)先購買權(quán)。當然劉某與商業(yè)銀行所簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議也應視為有效協(xié)議。

[相關法規(guī)]

    承包經(jīng)營者對承包使用的房屋是否適用承租人享有優(yōu)先購買權(quán)。法律沒有明文規(guī)定，另外退一步講，商業(yè)銀行出售16間房屋只能是供銷社享有優(yōu)先購買權(quán)。在供銷社放棄優(yōu)先購買權(quán)的情況下，供銷社內(nèi)部承包經(jīng)營者，對該房屋不享有優(yōu)先購買權(quán)，所以張某等四人不應享有優(yōu)先購買權(quán)。當然劉某與商業(yè)銀行所簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議也應視為有效協(xié)議。