国产精品伦一区二区三级视频互動交流_亚洲性爱毛片在线观看_亚洲三级在线免费观看_午夜久久久少妇性爱片_少妇办公室被强在线观看_亚洲欧美另类激情综合区183_一级全黄60分钟免费网站_女人被躁到高潮免费视频95_老司机午夜视频十八福利_黄色视频不卡清在线观看

[案情介紹]

　　1、該案的訴訟經(jīng)過

　　2002年11月沈陽某電子市場的業(yè)戶秦某因與該電子市場的前后兩個經(jīng)營者A公司和B公司的優(yōu)先承租權(quán)糾紛向沈陽某基層法院提起訴訟，2003年3月24日秦某一審敗訴，提起上訴;2003年10月20日秦某終審敗訴。秦某對終審判決仍然不服，多方向法律人士咨詢求助,2004年2月委托筆者代理本案。筆者代理該案后向原一審法院提出再審申訴，但遺憾的是4月底原一審法院裁定駁回申訴。只能向中級法院提起再審申訴，終于在7月8日得到了中院同意再審的裁定，并于10月初由審監(jiān)庭人員組成合議庭開庭審理。并于2004年10月26日裁定原判決確有錯誤，與秦某主張B公司賠償其損失問題一并發(fā)回一審法院重審。發(fā)回重審后，原一審法院非常重視，組成了由院長擔(dān)任庭長，行政庭庭長擔(dān)任主審的合議庭。經(jīng)過我方提出證據(jù)保全申請、在法院的主持下對保全的證據(jù)的整理分類、我方提出通過收集到的證據(jù)對秦某的損失進(jìn)行評估的申請、評估方作出評估報告、對方提出評估復(fù)議和兩次開庭審理幾個階段，終于于2006年4月初作出了確認(rèn)秦某的優(yōu)先承租權(quán)，并在此基礎(chǔ)上確認(rèn)B公司違約、侵權(quán)，在返還扣押的物品的同時賠償60多萬元(合計近80萬元)，A公司承擔(dān)違約賠償?shù)?0 余萬元的連帶責(zé)任的一審判決?？紤]到本案的訴爭標(biāo)的只是一個合同面積3.9平方米，實際使用面積6平方米的檔口，而秦某自己手里對具體的損失數(shù)額幾乎沒有任何證據(jù)的情況，能得到這樣一個結(jié)果已經(jīng)非常理想，委托人也相當(dāng)滿意。雖然只是一審，但勝訴已經(jīng)不可更改，賠償數(shù)額因為是依據(jù)評估做出的，也不會有太大的變化。

[案情分析]

　　2、對該案的法律分析

　　本案之所以一波三折，關(guān)鍵在于對秦某與A公司所簽租賃合同性質(zhì)的認(rèn)識。該合同按合同法的規(guī)定是一個無名合同(筆者認(rèn)為叫非典型合同更準(zhǔn)確些)。按《合同法》第一百二十四條：“本法分則或者其他法律沒有明文規(guī)定的合同，適用本法總則的規(guī)定，并可以參照本法分則或者其他法律最相類似的規(guī)定。”而合同法分則最相類似的規(guī)定是第二百三十二條：“當(dāng)事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。當(dāng)事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人。”將該合同視為不定期租賃合同，當(dāng)事人可以隨時解除合同，則秦某敗訴無疑。該合同實質(zhì)上是按年度期限更新的長期租賃合同，它不同于一般 合同中履行期限的變更。后者是兩個合同關(guān)系，這里只是一個合同關(guān)系。期限更新的租賃合同規(guī)定于臺灣的合同法，但該合同又與臺灣合同法的規(guī)定有所不同。該合同期限雖然不確定，但雙方都無隨時解除權(quán)。值得一提的是融資租賃合同最初是被當(dāng)作普通租賃合同看待的，今天我們知道融資租賃合同是有很多特殊性的(僅從法律上看，融資租賃合同是合同法的有名合同中最復(fù)雜的一類合同)，如果按普通租賃合同處理往往會得出截然相反的結(jié)果。出現(xiàn)這種認(rèn)識的差異，是由于成文法的局限性。法律總是落后于日新月異的現(xiàn)實生活，這就要求裁判者在理解、認(rèn)識法律時不能限于字面的含義，而應(yīng)從立法的目的解釋，甚至需要有一定的突破。

　　該案的另一個關(guān)鍵問題是承認(rèn)秦某有優(yōu)先承租權(quán)后，優(yōu)先承租權(quán)的實現(xiàn)是否以同等條件為前提。合同法提出優(yōu)先承租權(quán)概念后，由于缺乏可操作性的規(guī)定，司法實踐中很難把握。直到最近才有學(xué)者對在一些特殊情況下如何判斷是否同等條件提出判斷的標(biāo)準(zhǔn)。但即使是這樣，由于秦某租賃的檔口僅僅6平，而B公司承租兩層多達(dá)數(shù)千平，顯然不是同等條件。按此標(biāo)準(zhǔn)，秦某仍然敗訴無疑。筆者通過對該合同深入透徹的分析得出結(jié)論只要秦某還繼續(xù)承租，除非出現(xiàn)合同約定的合同終止條件(不可抗力、乙方從事違法活動或拖欠租金)則合同繼續(xù)有效，至于是否有第三方提出更好的承租條件在所不問。從而得出結(jié)論A公司構(gòu)成違約、B公司構(gòu)成侵權(quán)。

　　3、該案例的意義

　　本案的典型意義在于：以沈陽為例，作為一個中心城市，作為商品的集散地，有很多大型市場是以出租檔口或攤位的形式經(jīng)營。一個市場經(jīng)營者開始時，往往許諾許多優(yōu)惠條件，以吸引業(yè)戶加盟來培育市場，一旦市場發(fā)展成熟，一些經(jīng)營者為獲取更高的租金或其他的利益，可以以變更經(jīng)營方式或市場改造等名義來解除原合同，迫使老用戶接受條件更苛刻的新合同，不接受的只好離開。因矛盾激化而引起上訪、聚眾鬧事、甚至以自殺相威脅的事屢見不鮮(遠(yuǎn)的有中國家具城、南二小食品市場，大東手機(jī)市場，近的有五愛市場、遼展時裝城、沈陽春天，大型市場幾乎無不涉及)。本案能夠成功的提起再審的兩個前提條件：1、原租賃合同相對較完善;2、秦某在出現(xiàn)糾紛后及時起訴，在兩審敗訴后，仍不氣餒，堅持利用各種途徑申訴(秦某是該市場中唯一以法律為武器維護(hù)自身權(quán)益的業(yè)戶)。這是值得其他市場業(yè)戶學(xué)習(xí)的地方。本案的成功再審希望對此類問題在法治的軌道上的解決能夠有所借鑒。而遼展時裝城的重新招商糾紛，這一事件被當(dāng)時的沈陽地方媒體炒做稱為中國最大的集團(tuán)訴訟。剛開始時有幾名業(yè)戶找筆者咨詢，筆者發(fā)現(xiàn)通過合同，業(yè)戶的優(yōu)先承租權(quán)很難得到保證，而拍賣過程中的優(yōu)先承租權(quán)又難以實現(xiàn)，業(yè)戶能要求的只有未在合理期限之前通知造成的損失。這暴露出這類合同在制定上的嚴(yán)重欠缺。

　　眾所周知，一個市場的培育，需要很長時間也需要很大的投入，市場的發(fā)展是市場的經(jīng)營者與業(yè)戶共同努力的結(jié)果。因而大家都能理解，相對于普通住宅的承租人，市場業(yè)戶的優(yōu)先租賃權(quán)的價值要大得多(一個數(shù)平方米的檔口的使用權(quán)可能賣到數(shù)十萬)，因而需要特殊的權(quán)利保護(hù)。需要強(qiáng)調(diào)的是許多檔口的使用權(quán)是業(yè)戶以很高的價格購買的，而在經(jīng)營中仍需要交納不菲的各種費用，這是與普通租賃合同的另一處不同之處。但目前的此類合同中業(yè)戶的優(yōu)先承租權(quán)沒有得到確實的保證，使得市場的經(jīng)營者獨享這一成果成為順其自然的現(xiàn)象，這對業(yè)戶是極不公平的。

　　解決這個問題，應(yīng)由相關(guān)部門根據(jù)這類合同的特殊性制定出示范合同，而前提是對這類合同在理論上的進(jìn)一步研究(由于這種經(jīng)營模式極具中國特色，所以難以從國外的立法中得到借鑒)另一個可以借鑒的方式是溫州商人創(chuàng)造的模式，在對市場的經(jīng)營者的做法非常失望后，由業(yè)戶集體出資買下整個市場，將其改造成一個類似股份公司的形式;更有效的方式是在市場創(chuàng)立之處即鼓勵業(yè)戶入股或把購買檔口使用權(quán)的費用作為入股資金處理，但這些做法都需要市場經(jīng)營者的配合。

[案情結(jié)果]

    于2006年4月初作出了確認(rèn)秦某的優(yōu)先承租權(quán)，并在此基礎(chǔ)上確認(rèn)B公司違約、侵權(quán)，在返還扣押的物品的同時賠償60多萬元(合計近80萬元)，A公司承擔(dān)違約賠償?shù)?0 余萬元的連帶責(zé)任的一審判決?？紤]到本案的訴爭標(biāo)的只是一個合同面積3.9平方米，實際使用面積6平方米的檔口，而秦某自己手里對具體的損失數(shù)額幾乎沒有任何證據(jù)的情況，能得到這樣一個結(jié)果已經(jīng)非常理想，委托人也相當(dāng)滿意。雖然只是一審，但勝訴已經(jīng)不可更改，賠償數(shù)額因為是依據(jù)評估做出的，也不會有太大的變化。

[相關(guān)法規(guī)]    按《合同法》第一百二十四條：“本法分則或者其他法律沒有明文規(guī)定的合同，適用本法總則的規(guī)定，并可以參照本法分則或者其他法律最相類似的規(guī)定?！倍贤ǚ謩t最相類似的規(guī)定是第二百三十二條：“當(dāng)事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。當(dāng)事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人?！睂⒃摵贤暈椴欢ㄆ谧赓U合同，當(dāng)事人可以隨時解除合同，則秦某敗訴無疑。該合同實質(zhì)上是按年度期限更新的長期租賃合同，它不同于一般 合同中履行期限的變更。后者是兩個合同關(guān)系，這里只是一個合同關(guān)系。期限更新的租賃合同規(guī)定于臺灣的合同法，但該合同又與臺灣合同法的規(guī)定有所不同。該合同期限雖然不確定，但雙方都無隨時解除權(quán)。值得一提的是融資租賃合同最初是被當(dāng)作普通租賃合同看待的，今天我們知道融資租賃合同是有很多特殊性的(僅從法律上看，融資租賃合同是合同法的有名合同中最復(fù)雜的一類合同)，如果按普通租賃合同處理往往會得出截然相反的結(jié)果。出現(xiàn)這種認(rèn)識的差異，是由于成文法的局限性。法律總是落后于日新月異的現(xiàn)實生活，這就要求裁判者在理解、認(rèn)識法律時不能限于字面的含義，而應(yīng)從立法的目的解釋，甚至需要有一定的突破。

　　該案的另一個關(guān)鍵問題是承認(rèn)秦某有優(yōu)先承租權(quán)后，優(yōu)先承租權(quán)的實現(xiàn)是否以同等條件為前提。合同法提出優(yōu)先承租權(quán)概念后，由于缺乏可操作性的規(guī)定，司法實踐中很難把握。直到最近才有學(xué)者對在一些特殊情況下如何判斷是否同等條件提出判斷的標(biāo)準(zhǔn)。但即使是這樣，由于秦某租賃的檔口僅僅6平，而B公司承租兩層多達(dá)數(shù)千平，顯然不是同等條件。按此標(biāo)準(zhǔn)，秦某仍然敗訴無疑。筆者通過對該合同深入透徹的分析得出結(jié)論只要秦某還繼續(xù)承租，除非出現(xiàn)合同約定的合同終止條件(不可抗力、乙方從事違法活動或拖欠租金)則合同繼續(xù)有效，至于是否有第三方提出更好的承租條件在所不問。從而得出結(jié)論A公司構(gòu)成違約、B公司構(gòu)成侵權(quán)。